Un'ottima opportunità che lo stato da a chi decide di acquistare un immobile sono gli incentivi prima casa. Essi permettono di avere notevoli agevolazioni sulle imposte da pagare al momento dell'acquisto di un immobile. Tali benefici sono appetibili sia per chi si accinge a comprare quella che diverrà l'abitazione dove poi dimorerà, sia per chi compra ad uso investimento. Infatti i primi avranno un vantaggio economico immediato (pagando meno imposte), i secondi oltre ad avere un vantaggio immediato per la minor tassazione, nel caso che mettano l'immobile in locazione, potranno avere un maggior ritorno dall'investimento, in quanto il canone annuo sarà in percentuale più alto quanto minore sarà la cifra investita per l'acquisto. Inoltre, tali agevolazioni vanno a favore di chi decidesse di fare la classica speculazione immobiliare, cioè comprare per poi rivendere, dato che più ampi saranno i margini e migliore sarà il guadagno. In quest’ultimo caso bisogna tener presente la plusvalenza e la perdita dei diritti prima casa.
La plusvalenza è Il guadagno che si realizza con la vendita della casa che di conseguenza verrà tassato dallo stato, a meno che non siano passati 5 anni dall’acquisto o che si sia destinato l'immobile ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione .
Mentre la perdita dei requisiti prima casa si ha se non si riacquista casa entro un anno da quando si è venduto l’immobile acquistato in regime prima casa. Di conseguenza bisognerà che chi decida di fare un investimento del tipo: compro (in regime prima casa) e rivendo subito dopo per speculare tenga ben presenti questi due aspetti.
Andiamo ora a vedere quali sono i requisiti per accedere ai benefici prima casa
REQUISITI PRIMA CASA (vedi la tassazione degli immobili)I benefici prima casa (per casa non accatastate A/1, A/8, A/9 se l'atto è soggetto ad imposta di registro e per case non ricadenti nel DM del 2 agosto '69 se l'atto è soggetto ad iva) spettano a chiunque possieda i seguenti requisiti, indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di
abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
CASO PARTICOLARE
Coniugi in regime di comunione legale dei beni
Nel caso in cui due coniugi, in comunione legale dei beni, acquistino un immobile dopo il matrimonio e uno dei due abbia già usato le agevolazioni ‘prima casa’ acquistando un’abitazione prima del matrimonio, l’altro coniuge che non ne abbia ancora usufruito può sempre beneficiarne limitatamente al 50%.
PERDITA DEI BENEFICI ‘PRIMA CASA’
Le agevolazioni prima casa si perdono quando sussistono i seguenti motivi:
· se si rendono false dichiarazioni nell’atto di acquisto
· se non si trasferisce la residenza nei 18 mesi successivi all’acquisto nel comune dove
è sito l’immobile
· se l’immobile acquistato con agevolazioni viene venduto prima di 5 anni ed entro un
anno non se ne acquista un altro
Le sanzioni sono:
· pagamento delle imposte in misura ordinaria
· pagamento di una sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
· pagamento degli interessi di mora
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"Mentre la perdita dei requisiti prima casa si ha se non si riacquista casa entro un anno da quando si è venduto l’immobile acquistato in regime prima casa. Di conseguenza bisognerà che chi decida di fare un investimento del tipo: compro (in regime prima casa) e rivendo subito dopo per speculare tenga ben presenti questi due aspetti."
RispondiEliminaMa questo vale solo nei primi 5 anni dall'acquisto con agevolazione prima casa, o anche dopo 5 anni?
Grazie
Marco
Nota II-bis comma 4 Tariffa parte 1 art 1 Testo Unico Imposta di Registro
Elimina"In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data
del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono
stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli
acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota
applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione
dell'aliquota agevolata, nonche' irrogare la sanzione amministrativa, pari
al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale."