sabato 15 ottobre 2011

Articolo 3 comma 11 del D.lgs. 23 2011

Nel Decreto legislativo n° 23/20011 che con lart. 3 introduce la Cedolare Secca, il comma 11 introduce in capo al locatore l'obbligo di comunicazione al conduttore dell'opzione della cedolare secca con la rinuncia agli aggiornamenti annui del canone, richiesti a qualsiasi titolo.

 L'articolo 3 comma 11 del D.lgs 23/2011 recita:
"Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

E' da porre l'attenzione sul fatto che optare per la cedolare secca significa sospendere la facoltà di richiedere l'aggiornamento non per tutta la durata della locazione, ma per tutta la durata dell'opzione della cedolare. In altre parole il locatore oggi potrebbe optare per la cedolare, fra 2 anni (per esempio) potrebbe decidere di ritornare al regime di tassazione ordinario, quindi oggi rinuncia all'aggiornamento del canone, e fra qualche anno potrebbe ritornare a pretenderlo.

Il mio consiglio è quello di inserire sempre nel contratto di locazione l'aggiornamento del canone da calcolarsi in base al 75% o al 100% del'indice FOI Istat oppure calcolato a forfait, anche se si opta fin da principio, quindi fin dalla registrazione per la cedolare. Allora i passi da fare sono:
1) prevedere un contratto che contenga la clausola dell'aggiornameto del canone
2) inviare la lettera raccomandata all'inquilino per la comunicazione dell'opzione e per la rinuncia all'aggiornamento del canone (va inviata prima della registrazione e non vale la raccomandata a mano)
3) registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate optando per la cedolare secca.

Questo al fine di avere patti già stabiliti in merito all'aggiornamento del canone qualora il locatore voglia tornare al regime di tassazione ordinario nelle annualità successive.

Ricordiamo che l'articolo 3 del D.lgs 23/2011 prevede una tassazione secca dei redditi da locazione di immobili ad uso abitativo al 21% per contratti a canone libero, mentre al 19% per contratti a canone concordato. Infine la cedolare secca assorbe sia l'imposta di registro che quella di bollo e tutte le imposte per rinnovi, proroghe e disdette. Per registrare il contratto basterà quindi presentarsi all'ufficio delle Entrate muniti di: 2 copie in originale del contratto di locazione, nuovo modello 69 compilato e copia dei documenti di identità validi di tutti i locatori, nonché del delegato alla registrazione. Non servono ne marche da bollo ne F23 pagato.
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