venerdì 14 marzo 2014

Prezzo valore anche all'asta


Con la sentenza n° 6/2014 del 23 gennaio la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima la norma del “prezzo valore” (Legge 266/2005 -finanziaria 2006- art. 497comma 1) nella parte dove non prevede l'applicazione del prezzo valore anche alle aste immobiliari come invece è prevista per le unità abitative compravendute, per esempio, tra privati.

A giustificazione della sentenza ci sarebbe la differenza discriminatoria che porta ad una tassazione notevolmente più elevata quando si acquista casa all'asta.

Quindi ad oggi la tassazione su immobili abitativi e relative pertinenze all'asta, per le cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, o tra venditore impresa in esenzione iva* e acquirente persona fisica, può essere richiesto che la base imponibile sia costituita dal prezzo valore detto anche valore catastale.

Esempio Pratico:

- Ipotesi 1) Acquisto appartamento con agevolazioni prima casa:
Determino il prezzo valore => rendita catastale (rilevabile da visura catastale o da perizia o da atto di provenienza) moltiplicata per 115,5

Al risultato ottenuto si applica il 2% di imposta di registro (con un minimo di 1.000 €) oltre a 2 imposte da 50 € ciascuna

- Ipotesi 2) Acquisto appartamento senza agevolazioni prima casa:
Determino il prezzo valore => rendita catastale (rilevabile da visura catastale o da perizia o da atto di provenienza) moltiplicata per 126

Al risultato ottenuto si applica il 9% di imposta di registro (con un minimo di 1.000 €) oltre a 2 imposte da 50 € ciascuna.

*venditore in esenzione iva può essere per esempio un costruttore che vende l'immobile dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori o una società che non ha costruito o ristrutturato l'abitazione.

Chi ha letto questo articolo ha letto anche:
Nuova tassazione compravendite immobiliari

Share|

41 commenti:

  1. Gentile Luca, ti sottopongo un quesito:
    se partecipo a un'asta immobiliare insieme al mio fidanzato che già possiede la prima casa (per me invece sarebbe prima casa) come si calcolano gli oneri accessori in caso di aggiudicazione? Io credo di dover dividere la rendita catastale diviso due, (mettiamo r. cat. 600 euro): 300 li moltiplico per 115,5 e il risultato lo tasso al 2%, l'altra metà 300 per 126 e lo tasso al 9%, quindi 693+3402 più 2 imposte 50+50= 4195
    Giusto?
    Grazie mille Maura

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Grazie, sintetico e esaustivo.
      M.

      Elimina
    2. Ci siamo aggiudicati l'immobile (vedi la mia del 3 aprile), e subito ho detto al custode che vorrei usufruire d questa tassazione 'favorevole'.Lui dice che bisogna fare una sorta di ricorso. A chi va presentata la domanda con cui si chiede l'applicazione delle imposte secondo la nuova norma della cassazione? Grazie Maura

      Elimina
    3. Siccome è una cosa abbastanza fresca, con esattezza non saprei risponderti, ma credo che come per le agevolazioni prima casa c'è tempo fino a prima dell'emissione del decreto di trasferimento. Puoi chiedere direttamente all'Agenzia delle Entrate e sarà sicuramente a loro che devi inviare la richiesta.

      P.S. la sentenza è della Corte Costituzionale, non della Cassazione.

      Elimina
    4. Gentile Luca,
      le faccio una domanda sperando che possa chiarirmi una serie di dubbi su un'asta senza incanto di un'immobile con base d'asta 160.000 €.
      1) l'offerta minima presentabile è 160.000, giusto?
      2) se per qualsiasi motivo l'offerta dovesse essere presentata in modo non corretto, perdo il 10% di cauzione?
      3) se dovessi aggiudicarmela, essendo per me prima casa, quanto dovrei pagare come spese varie (tutto incluso) oltre al costo di aggiudicazione?
      4) mia moglie ed io siamo in separazione dei beni, è possibile intestare la casa all'asta a tutti e due? nella presentazione dell'offerta dovrò quindi mettere tutti e due i nominativi con relativi dati? e all'asta dovremo essere presenti tutti e due?

      per il momento un grazie enorme...
      Dario

      Elimina
    5. 1) la base d'asta è l'offerta minima
      2)di solito viene solo resa inefficace l'offerta ma guarda qui http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-materiali/studi-materiali/esecuzioni-immobiliari/19-11-e.pdf
      3) è difficile quantificare non conoscendo nulla dell'asta (le cancellazioni sono a carico dell'aggiudicatario? Se si, cosa e quanto c'è sopra? Ci sono oneri condominiali pregressi? Se si quanto e a che anni corrispondono? Il bene è intestato a impresa o a privato? ecc...)
      4)ti rimando al link sopra (pag. 11)

      Elimina
  2. Buonasera avrei bisogno di una informazione.... vorrei comprare una casa all asta....sulla scheda cè scritto che manca la pratica di fine lavori,quella sismica e la pratica di agibilità.....la palazzina è composta da 6 appartamenti tutti in vendita all asta...la costruzione è del 2007 e sino poco tempo fà era occupata da affittuari.....che scritto che per il completamento dell inter amministrativo è prevesta una spesa di 12.000 € da dividere per i 6 appartamenti.........secondo lei se decidessi di fare l asta aggiudicandomi il bene ......queste pratiche mancanti con l importo scritto in precedenza si potrebbero risolvere.....? e nel caso fossi la sola ad aggiudicarmi all appartamento prima di andarci a vivere dovrei aspettare la vendita degli altri 5 appartamenti ? attendo una sua risposta....cordiali saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dovrebbe sentire un tecnico, ad oggi è possibile richiedere una agibilità anche per il singolo appartamento, ma le parti comuni devono comunque essere completate.

      Elimina
  3. Caro Luca
    per una casa acquistata nel 2011 è possibile fare questo "ricorso" per chiedere l'agevolazione sul prezzo Valore?
    All'agenzia delle Entrate mi hanno detto che rimborsano in automatico la tassa di registro se ci sono 2 condizioni
    1) il notaio ha scritto nell'atto (o il giudice nel decreto di trasferimento) la richiesta di beneficio di calcolo sul valore catastale. Mi hanno detto che molti notai lo facevano, anche se pagavano la tassa sul valore intero
    2) non sono passati piu' di 3 anni dall'atto

    Nel decreto di trasferimento a me non c'è scritto, con chi me la devo prendere?
    saluti e grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Non puoi prendertela con nessuno perché i notai e i giudici applicavano quella che era una norma dello stato e non potevano far diversamente.
      Per quanto riguarda il rimborso la vedo dura in quanto l' agevolazione andava esplicitamente richiesta dall'acquirente, cosa che non hai fatto.
      Inoltre c'è la risoluzione dell'ade di novembre per un caso simile al tuo (non so se sia proprio il tuo) che dice proprio questo

      Elimina
  4. Gentile Luca, volevo gentilmente chiederti un paio di informazioni:

    - le spese per la cancellazione delle formalità è uguale ad ogni lotto della medesima procedura (ponendo come esempio una procedura con immobile e 3 box sui quali pendono esattamente le stesse ipoteche) a prescindere dal valore catastale dell'immobile oggetto del lotto?

    - è vero che tramite un'apposita domanda da presentare in tribunale è possibile richiedere il rimborso di tali spese in prededuzione?

    Grazie in anticipo per la disponiblità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. i costi della cancellazione vanno in base a ciò che c'è sopra l'immobile e non al suo valore catastale. Per maggior sicurezza puoi consultare la conservatoria dei registri immobiliari della tua città o della città dove è insito l'immobile all'asta.

      Per quanto riguarda il secondo quesito devi vedere cosa prevede la procedura. In molti casi i costi di cancellazione sono a totale carico dell'aggiudicatario, quindi non potrai richiedere alcun rimborso.
      In altri casi le spese di cancellazione possono essere a carico della procedura (minor parte dei casi, ma dipende dai tribunali) a quel punto potrebbe anche essere quello che dici (anche se io non conosco questa pratica), ma ti devi informare o dal giudice della procedura o comunque tutto dovrebbe essere scritto nell'ordinanza di vendita.

      Elimina
  5. Ciao!
    Ho scoperto che la casa che volevo comprarla con un agenzia è a un asta .E possibile che un agenzia la possa vendere?(non ho chiesto niente all'agenzia, perchè volevo prima informarmi. non ho pagato ancora nessun anticipo.)Mille grazie per la disponibilità

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Probabilmente l' Agenzia o la propone come immobile all'asta e poi vi partecipa per conto del cliente interessato (ci sono agenzie che fanno questi servizi) oppure non sa che è all'asta.

      Elimina
  6. Gentile Luca, seguo il suo blog con mota attenzione, volevo chiederle nel caso non si parli ne di prima ne di seconda abitazione ma di magazzino classe C2 , l'imposta di registro va calcolata al 2 o al 9%? e poi: quest'ultima va calcolata sulla rendita catastale o sul prezzo finale dell'asta?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. 9% con minimo di 1.000€ calcolato sul prezzo di aggiudicazione. Se l'esecutato è un'impresa potrebbe esserci l'iva

      Elimina
  7. Acquistata una abitazione all'asta. Ho regolarmente saldato il prezzo di acquisto secondo i termini previsti dalla procedura. Il Decreto di trasferimento viene emesso circa un anno dopo il pagamento dell'intero prezzo. La plusvalenza viene meno quando trascorrono più di 5 anni tra acquisto e vendita. Secondo me i termini per far venire meno la plusvalenza decorrono dal giorno in cui ho provveduto a saldare il prezzo di acquisto all'esecutore immobiliare (finanze in uscita). Da tenere presente che a differenza di una compravendita tra privati la data di acquisto è quella dell'atto notarile, date coincidenti tra esborso di finanze e data dell'atto, mentre in una procedura d'asta l'aggiudicatario è un soggetto passivo nel senso che non decide nulla e deve attenersi unicamente a quanto stabilisce il Tribunale, infatti le date del pagamento a saldo (finanze in uscita) non sono mai coincidenti con le date del decreto di trasferimento dell'immobile. In conclusione se le vendite entro i 5 anni determinano un'azione speculativa è chiaro che si sta parlando di soldi e non di atti burocratici ovvero si parla prima di finanze in uscita (acquisto) e dopo di finanze in entrata (vendita)
    COSA NE PENSI?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Secondo me non è così. Il fatto di quando vengono sborsati i soldi (a mio parere ovviamente) non c'entra. La plusvalenza si calcola dal momento in cui divieni proprietario e si diviene proprietari con atto pubblico per le compravendita o, nel caso delle aste, alla data dell'emissione del decreto di trasferimento.

      Anche nelle compravendite infatti, nulla vieta, anche se è una cosa che non avviene mai (o quasi) di saldare tutto il prezzo prima e poi dopo una settimana o un mese o quando vogliono le parti, andare dal notaio e fare l'atto di trasferimento. E' una cosa desueta ma non vietata. E il tempo per calcolare la plusvalenza parte dalla data di acquisto, ossia dalla data in cui puoi disporre pienamente del bene e quindi poterlo alienare liberamente. Stessa cosa vale per le aste. Quando è che puoi vendere il bene? Quando sei divenuto proprietario e si diventa proprietario con il decreto emanato dal giudice.

      Questa è una mia interpretazione ovviamente.

      Elimina
  8. Buongiorno Luca, volevo chiederle nel caso di acquisto dell'immobile all'asta, derivante da costruttore in liquidazione coatta amministrativa e finito di costruire nel 2013, se è possibile richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale e non dal valore di aggiudicazione.

    Grazie.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Probabilmente il suo acquisto all'asta sarà soggetto ad iva, quindi non c'entra nulla il prezzo valore che si applica quando siamo in presenza di imposta di registro. La tassazione degli immobili all'asta segue quella ordinaria, quindi, siccome l'immobile proviene da un costruttore e l'immobile è stato ultimato da circa due anni credo che quanto mi chiede non sia possibile

      Elimina
  9. Buongiorno,

    io e la mia compagna stiamo valutando l'acquisto all'asta di una seconda casa.
    Siamo in dubbio sull'entità delle spese da sostenere per il trasferimento della proprietà.


    Si tratta di un appartamento espropriato ad una società.
    L'avviso d'asta dice che la vendita è soggetta a imposta di registro.

    RC x 126 = 626,70x 126 = 78964,20
    9% +50+50 = 7.206,78 totale

    Le chiedo se anche in questo caso è corretto applicare il "prezzo vaolore"?

    RispondiElimina
  10. Se è soggetto ad imposta di registro si può richiedere il prezzo valore sia per prima che per seconda casa. Non importa chi vende, basta he chi acquista sia un privato e la vendita sia soggetta ad imposta di registro

    RispondiElimina
  11. Buongiorno,
    a breve parteciperò ad un asta per acquistare un ufficio e vorrei calcolare con esattezza le imposte che dovrei pagare qualora mi aggiudicassi l'asta.
    Prezzo Valore 55.000€
    Valore Catastale 1.690,11€

    Non essendo un immobile ad uso abitativo non ci dovrebbero esserci agevolazioni di sorta.
    Mi riuscirebbe ad indicare a quanto dovrebbero ammontare le imposte?
    Grazie.
    Saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il post è scritto proprio per calcolare quanto da lei chiesto

      Elimina
    2. Ops ho notato ora che è un immobile non abitativo.
      Essendo un ufficio pagherà le imposte sul prezzo di aggiudicazione. Non esiste prezzo valore in questo caso. Poi dipende da chi acquista, l'esecutato è un privato o un'azienda?

      Elimina
    3. L'esecutato è un privato.Le imposte sono una percentuale del prezzo di aggiudicazione?Se sì di che percentuale stiamo parlando?
      Grazie

      Elimina
    4. imposta di registro al 9% sul prezzo di aggiudicazione + 50€ di imposta ipotecaria + 50€ di imposta catastale

      Elimina
  12. Buonasera Luca,
    Sono intenzionato a partecipare ad un'asta giudiziaria per una casa (immobile ex costruttore).
    La casa verrebbe intestata a me, che non possiedo altri immobili e quindi immagino si possa configurare come prima casa.
    Approfitto della sua preparazione per chiederle:
    - Posso godere delle agevolazioni prima casa anche se l'immobile è al grezzo e presumibilmente potrò insediarmi tra 12-18 mesi?
    - Può aiutarmi a quantificare le spese/tasse che devo sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione?
    Grazie infinite.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Per quanto riguarda le agevolazioni prima casa, la norma prevede che si possono richiedere (anche all'asta) se si hanno una serie di requisiti, tra i quali trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto nel comune dove è ubicato l'immobile. Se i questi 18 mesi riesce a trasferire la residenza in quell'immobile che acquisterà ben venga, altrimenti dovrebbe mettere la residenza almeno nel comune dove è ubicato l'immobile sempre entro 18 mesi dall'acquisto.

      Per quanto riguarda i costi oltre al prezzo di aggiudicazione, ci sono le imposte che sono le stesse per le compravendite quindi iva al 4% in prima casa + imposta ipotecaria fissa di 200 euro + imposta catastale fissa di 200 euro + imposta di registro fissa di 200 euro

      Poi dovrà pagare eventuali spese di cancellazione che mi è impossibile quantificare

      Elimina
  13. Salve Luca ti scrivo in quanto pochi mesi fa mi sono aggiudicato un immobile all'asta, adesso in mia completa proprietà in quanto a metà gennaio è stato trascritto il decreto di trasferimento. Oggi ho saputo dal venditore delegato che consultando la visura per effettuare le cancellazioni e' saltata fuori un'ulteriore ipoteca che non risultava nella lista delle trascrizioni della perizia. Tale ipoteca risale al 2001 e personalmente ritengo sia stato un errore del venditore delegato non fare una visura prima del decreto di trasferimento. Adesso il venditore delegato mi dice che non può cancellare quella trascrizione in quanto nel decreto non compare l'ordine di cancellazione da parte del giudice e che sta cercando di capire come risolvere il problema perché l'alternativa è che la cancelliamo noi. (!!!!!), credo intenda con spese a nostro carico. Ti è mai capitata una situazione simile? Cosa ci consigli di fare?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. No, non mi è capitato. È comunque una situazione che devono risolverti loro. Non è tanto il costo della cancellazione, quanto il gravame che ha quell'ipoteca. Bisogna capire se dopo l'asta ha più valore oppure no. Io credo e son convinto di no. Ma devi chiarirlo

      Elimina
    2. No, non mi è capitato. È comunque una situazione che devono risolverti loro. Non è tanto il costo della cancellazione, quanto il gravame che ha quell'ipoteca. Bisogna capire se dopo l'asta ha più valore oppure no. Io credo e son convinto di no. Ma devi chiarirlo

      Elimina
  14. Buonasera,
    il mese scorso mi sono aggiudicato un immobile "grezzo" ex costruttore.
    Ora mi arriva il "conteggio per il saldo" e con disappunto constato che mi è stata applicata l'iva al 4% + 200 + 200 + 200 imposte varie + altre competenze.
    Perchè non è stato applicato il prezzo-valore ma le imposte per le normali compravendite come se avessi comprato dal costruttore?
    Inoltre perchè è stata applicata l'iva se l'immobile era "abbandonato" da oltre 5 anni?
    Grazie mille per la competenza e la disponibilità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Perché il prezzo valore non si applica per vendite soggette ad iva. Evidentemente la sua era una vendita soggetta ad iva o così è stata considerata

      Elimina
  15. Buongiorno,
    Sto partecipando ad una esecuzione immobiliare di un appartamento ad uso abitativo intestato ad una partita iva.
    Non sarebbe prima casa. Posso chiedere l'applicazione del prezzo valore?
    Grazie mille

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Bisogna vedere se l'acquisto è soggetto ad iva oppure no. Se è soggetto ad iva allora no.

      Elimina
    2. Bisogna vedere se l'acquisto è soggetto ad iva oppure no. Se è soggetto ad iva allora no.

      Elimina
    3. grazie mille. come posso capire se l'acquisto e' soggetto ad iva? a chi posso chiedere?
      grazie ancora

      Elimina
  16. buon giorno vorrei gentilmente se mi fate capire ...abbiamo preso una casa al asta 17.000 euro ...abbiamo spesso fino adesso in materiale e ristrutturazione 20.000 euro ...fanno 37.000 la plusvalenza sarebbe se la vendo a 60.000 sarebbe del guadagno 23.000 20% 4.600 . grazie e buona giornata

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Art.1 comma 496 Legge 266/2005: "In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia."

      Inoltre credo possano essere portate in detrazione le seguenti spese: spese notarili, imposte pagate per l'acquisto, spese di mediazione, come pure le spese di costruzione, di ristrutturazione, di manutenzione straordinaria.

      Elimina