Contratto di locazione - Legge di stabilità 2016 (L. 208/2015)

Andiamo a sviscerare le novità in tema di Contratti di Locazione che ha apportato la legge di stabilità 2016 (legge 28 dicembre 2015 n. 208) in vigore dal 1° gennaio 2016.

• Registrazione del contratto: a carico esclusivo del locatore di immobili abitativi entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza per i contratti di durata superiore a 30 giorni totali nell'arco dell'anno solare.
• Omessa registrazione entro i termini previsti (comma 59 art. 1 che modifica l'art. 13 L. 431/98): il conduttore può richiedere all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 art. 2 legge 431/98 (locazioni libere 4 anni + 4) o dal comma 3 del medesimo articolo ( locazioni concordate 3 anni + 2). Il giudice determinerà il canone dovuto che non potrà eccedere il valore minimo di quello stabilito in base all'art. 2 ovvero all'art 5 (commi 2 e 3) della l. 431/98. Il giudice determinerà anche la restituzione delle somme eccedenti già percepite dal locatore.

Osservazione: il sopra citato comma 59 non sopprime o modifica la responsabilità solidale del conduttore (art. 10 comma 1a D.P.R. 131/86) e dell'eventuale mediatore che è intervenuto tra le parti (art. 57 D.P.R. 131/86), in merito al versamento dell'imposta di registro per i contratti di locazione. Urge un intervento interpretativo dell'Agenzia delle Entrate, infatti: quali conseguenze avranno conduttori e mediatori se il locatore non registra entro i termini il contratto di locazione, visto che sono responsabili in solido, ma ad oggi solo solo il locatore può richiedere la registrazione?

Inoltre bisogna anche capire quale è il minimo canone che il giudice dovrà prendere come tetto, infatti l'art 2 l. 431/98 prevede sia i canoni liberi (4 anni +4) sia i canoni concordati (3 anni+2).

• Comunicazione al conduttore e all'amministratore di condominio: entro 60 dalla registrazione giorni il locatore deve darne documentata notizia sia al conduttore, sia all'amministratore di condominio ai fini corretta tenuta dell'anagrafe condominiale ( art. 1130 numero 6 cc)

Osservazione: non essendo citato il mezzo attraverso il quale poter dare notizia dell'avvenuta registrazione, si presume che la scelta sia individuale e ricada su strumenti tradizionali, quali: raccomandata a/r, fax o mezzo elettronico equivalente legalmente riconosciuto (pec)

• Pagamento dei canoni in contante: soglia a euro 2.999,99 (art. 1 comma 898 l. 208/2015) e non più mille euro
• Riduzione IMU: -25% spettante ai proprietari scelgono una locazione a canone concordato (art. 1 comma 53 l. 208/2015)
• Riduzione TASI: -25% spettante a proprietari ed inquilini che hanno un contratto di locazione a canone concordato (art. 1 comma 54 l. 2018/2015)
• Locazioni in nero denunciate dall'inquilino in base all'art 3 commi 8 e 9 l. 23/2011: Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato. 

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