martedì 21 febbraio 2017

Revoca Cedolare Secca: comunicazione


revoca cedolare secca - istruzioni

La comunicazione per la revoca della cedolare secca è obbligatoria?
A questa domanda ci viene in soccorso la circolare 20/2012 dell'Agenzia delle Entrate che sostiene che seppur non obbligatoria sarebbe quantomeno consigliata.

Ricordiamo infatti che la cedolare secca è un regime di tassazione opzionale e quindi alternativo alla tassazione ordinaria, la cui scelta spetta al locatore e che comporta una serie di conseguenze:

  • tassazione secca del reddito da locazione al 21% per contratti a canone libero o al 15% per contratti a canone concordato (10% per canone concordato ma solo fino al 31.12.2017)
  • rinuncia agli aggiornamenti istat
  • assorbimento dell'imposta di bollo e di registro per rinnovi, proroghe, disdette oltre che per fideiussioni e allegati contestuali alla registrazione.
Da ciò ne deriva che è tutto interesse del proprietario che, qualora volesse uscire da tale regime, darne comunicazione con lettera raccomandata o tramite pec all'inquilino, visto che quest'ultimo non godrà più di determinati vantaggi quali: l'impossibilità di aggiornamento del canone e il non dover pagare la metà dell'imposta di registro annua.


Ricordo che si può optare per la cedolare secca o alla registrazione del contratto o entro il termine per i rinnovi annui o per la proroga dello stesso, mediante modello RLI da presentare presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate. La cedolare secca dura fino alla revoca della stessa o fino alla fine delle varie tranche di locazione (es: dura per tutti i primi 4 anni, salvo revoca, per contratti 4 anni+4; per i successivi 4 anni va richiesta nuovamente)

Invece si può revocare il regime sostitutivo della cedolare secca entro il termine per il rinnovo annuo tramite modello RLI.

Infine, per chi fosse interessato ad uscire dalla cedolare secca per aggiornare il canone, è bene precisare che gli aggiornamenti sono dovuti, con contratto ancora in essere, se e solo se previsti nel contratto stesso.

Il mio consiglio, qualora si opti per la cedolare secca fin dall'inizio della locazione è inserire nel contratto una clausola come la seguente: "Il locatore dichiara di esercitare da subito l'opzione per il regime fiscale detto “Cedolare Secca”, introdotto dall'Art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Il locatore rende altresì edotto il conduttore che per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà, concessa al locatore al di fuori del regime opzionale, di chiedere gli aggiornamenti annui del canone in riferimento all'indice FOI Istat, prendendo a riferimento il 100% dell'ultimo indice disponibile rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Per quanto sopra il locatore resta esonerato dall'invio della raccomandata come esplicitato dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n° 26/E del 2011 al punto 8.3"

Il consiglio invece che do se si opta per la revoca della cedolare secca è di inviare la seguente comunicazione tramite raccomandata A/R o pec (non obbligatoria ma consigliata): "Gentile Sig. __________ sono a comunicarle la mia volontà di revocare l'opzione della cedolare secca. La rendo edotto che dal __________ sarà solidalmente responsabile, come per legge, per il versamento dell'imposta di registro annua  e che il canone, da tale data, sarà aggiornato annualmente come previsto da contratto. Il sottoscritto si occuperà delle formalità per esercitare tale diritto presso all'Agenzia delle Entrate e ad adempiere al versamento dell'imposta di registro annua. A suo carico rimarrà, come per legge, di rinfondere la metà di quanto documentatamente speso per l'imposta di registro."

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mercoledì 15 febbraio 2017

Agevolazioni prima casa vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno


agevolazioni su casa in costruzione
Agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/2017 chiarisce la permanenza nell'agevolazione prima casa nel caso di rivendita infraquinquennale e costruzione di una casa entro un anno dalla vendita.

Si ricorda infatti che la Nota II-bis dell’art. 1 - Tariffa parte I del DPR 131/86, afferma: "In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte".
La disposizione in esame prevede altresì che: "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Da qui la domanda: E chi rivende entro 5 anni e deve costruire su un terreno, perde le agevolazioni?
Inoltre, il terreno deve essere acquistato entro un anno dalla rivendita, oppure posso esserne proprietario già da prima?
L'AdE oggi dice di fatto quello che ormai diverse sentenze, che tra l'altro riporta anche nella stessa risoluzione, dicono da anni. Afferma infatti che chi rivende un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa entro 5 anni dall'acquisto, non perde le agevolazioni se, entro un anno edifica una casa che adibirà ad abitazione principale su un terreno di sua proprietà, acquistato in qualsiasi momento.

Precisa inoltre che, per non perdere le agevolazioni prima casa, basta che la costruzione sia venuta ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.) e che verrà accatastato con categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, cioè con categoria catastale diversa dalle quelle che non prevedono le agevolazioni fiscali prima casa.

Per maggior completezza dell'argomento rimando alla Risoluzione 13/2017 dell'AdE.

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sabato 11 febbraio 2017

Locazione Transitoria? Cedolare al 10% se il canone è concordato


cedolare al 10% contratti transitori
Cedolare secca al 10% anche per le locazioni transitorie da 1 a 18 mesi

Quest'anno l'Agenzia delle Entrate durante l'annuale appuntamento "Telefisco" edito dal Sole24Ore, ha fatto chiarezza sulle agevolazioni fiscali per i contratti di locazione transitori. In particolare ha affermato che, qualora l'immobile ricada in un comune ad alta tensione abitativa (puoi trovare l'elenco dei comuni qui) e il canone sia di tipo concordato, anche per queste fattispecie la cedolare secca è dovuta al 10%, come per il transitori per studenti e per i più conosciuti 3+2. Non più quindi al 21% come fino ad oggi si era pensato.
A trarre in inganno era l'art. 8 della legge 431/98 che limitava ai soli contratti 3+2 e transitori per studenti le agevolazioni irpef (imponibile ridotto del 30%) e le agevolazioni sull'imposta di registro (anch'essa ridotta del 30%). Si pensava infatti che, parimenti con le agevolazioni sopra menzionate, anche quella della cedolare secca al 10% fosse esclusiva dei contratti di locazione 3+2 e transitori per studenti.
A tutt'oggi per i contratti transitori non assoggettati a cedolare secca si pagano:
  • Irpef in base al proprio scaglione di reddito con base imponibile pari al 95% del canone annuo
  • Imposta di registro annua pari al 2% del canone annuo
  • Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
  • Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100%(art. 1 c. 54, L. 208/2015)
Mentre, ad oggi, i contratti transitori assoggettati a cedolare secca pagheranno:
  • Imposta secca al 10% sul canone annuo di locazione (al 15% dall'1.1.2018) se a canone concordato, altrimenti al 21% 
  • Irpef esente
  • Imposta di registro esente
  • Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
  • Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 54, L. 208/2015)
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Contratto di Locazione Legge di stabilità 2016 (L.208/2015)
Cedolare Secca: aliquota al 15% contratti concordati

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lunedì 9 gennaio 2017

Fideiussione affitto: Imposta di registro e altri consigli


Fidejussione locazione imposta di registro
Frequente è la presenza di un garante in un contratto di locazione. Tale garanzia può essere prestata da una terza persona (per esempio un familiare del conduttore), da un ente bancario o assicurativo sotto forma fideiussione.
La fideiussione è regolata dagli articoli 1936 e seguenti del c.c.
Il fideiussore è colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento dell'obbligazione altrui.
Essa è soggetta a registrazione in base all'art. 6 Tariffa I del DPR 131/1986. L'imposta da pagare è dello 0,5% annuo sull'ammontare garantito e andrà pagato una tantum con un minimo di 200 € (art. 41 DPR 131/86 che rimanda all'art. 11 Tariffa parte I dello stesso DPR).

Esempio pratico: contratto di affitto 4 anni + 4. Garantito per 20.000 €
Imposta di registro fideiussione (0,5% x 4 anni) x 20.000 = 400 €

Consigli utili: 
In caso di presenza di un garante (un familiare o comunque una terza persona), vagliata la solvibilità del garante, aggiungente la seguente clausola nel contratto: 
IL Sig. _______________________, nato a _______________, il ____________, C.F. ____________, residente in __________ dichiara di prestare, come in effetti presta con la sottoscrizione del presente atto, in favore del locatore, fideiussione in via solidale ed indivisibile, per sé o successori, a garanzia del pieno e puntuale adempimento delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto, o comunque da esso nascenti, fino a completa estinzione delle stesse – con espressa rinuncia ai termini ed alle condizioni di liberazione di cui agli articoli 1956 e 1957 c.c. – dal conduttore Sig. __________________. La fideiussione rimarrà ferma e valida in avvenire, senza bisogno di ulteriori interventi o dichiarazioni del fideiussore, anche in caso di proroga del presente contratto. Il fideiussore dichiara espressamente di rinunciare al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e si obbliga a versare al locatore, in vece del conduttore Sig._____________, dietro semplice invito da parte del locatore a mezzo lettera raccomandata ed entro giorni 15 (quindici) dall'invio del medesimo, quanto dovuto dal conduttore, nel caso in cui questi mancasse, per qualsiasi motivo, alla puntuale esecuzione degli obblighi assunti. Il fideiussore dichiara, altresì, che la garanzia avrà piena efficacia anche nell'ipotesi di invalidità dell’obbligazione principale. Tale fideiussione viene prestata per un ammontare massimo pari ad €_____________ (di norma pari a 12-24 mensilità del canone)”.

Oggi esistono anche fideiussioni attraverso istituti bancari o assicurativi che, valutata l'affidabilità creditizia della persona, garantiscono al proprietario un tot di mensilità di insoluto e possono coprire anche alcune mensilità per danni all'immobile e/o insolvenze condominiali o spese legali fino ad un tetto massimo stabilito. Il costo di queste garanzie è in alcuni casi abbastanza basso (circa una mensilità del canone o poco più), in altri, specialmente se parliamo di fideiussioni bancarie, può essere molto esoso. Di norma è un'alternativa alla cauzione e non tutti gli inquilini sono propensi a stipularle, preferendo versare mensilità di cauzione. Infatti la cauzione è un deposito che, ad obbligazioni tutte adempiute, deve essere restituito al conduttore. Il costo della fideiussione invece viene perso e se bancaria spesso richiede anche un'immobilizzazione di denaro non indifferente.
In caso di fideiussione, il mio consiglio è quello di informarti non solo sul costo ma anche con esattezza su:
  • cosa coprono (canoni, danni all'immobile, spese legali, spese condominiali),
  • per quali eventi coprono (in ogni caso di morosità oppure per perdita lavoro, morte o invalidità temporanea dell'inquilino?)
  • cifra massima che garantiscono
  • casi in cui è possibile richiedere l'escussione (dopo quante rate insolute interviene l'assicurazione? Oppure, ci deve essere sentenza di sfratto? Inoltre, interviene con il beneficio di preventiva escussione? Ossia interviene solo dopo che il locatore non ha più nulla da prendere al conduttore?)
  • tempi in cui avviene la riscossione delle somme insolute.
    Queste sono informazioni preziose per non avere brutte sorprese qualora, sfortunatamente, si dovesse presentare il bisogno.
Qui di seguito alcuni siti attraverso i quali poter richiedere la propria assicurazione, ma potresti anche sentire di persona la tua assicurazione, la tua banca o quella del tuo inquilino.

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mercoledì 21 dicembre 2016

LOCAZIONI: OBBLIGHI E SANZIONI AGENTE IMMOBILIARE


Agenti Immobiliari e locazioni, obblighi e sanzioni
In questo post andremo a vedere quali sono gli obblighi e le sanzioni per l'agente immobiliare nei contratti di locazione.

Partiamo subito con l'elencazione degli obblighi e delle sanzioni arricchita con riferimenti normativi:

  • Obbligo di registrazione dei contratti di locazione e del versamento della relativa imposta di registro. 

(art. 10 comma 3bis D.P.R. 131/1986: "Sono obbligati alla registrazione …… gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.")

  • Obbligo di registrazione dei contratti di locazione e del versamento della relativa imposta di registro in via telematica. 

(art.  5 comma 3bis D.P.R. 404/2001: "Sono, altresì, tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica i soggetti di cui alla lettera d-bis dell'articolo 10 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131")

  • Obbligo decennale di conservazione della documentazione: contratto, ricevute di registrazione/adempimenti successivi, ricevuta versamento imposte

(art.  23 comma 3 D.M. 31 luglio 1998: "Gli utenti devono conservare per il periodo previsto dall'art. 18 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, i contratti unitamente alle ricevute di cui all'art. 22, commi 4, 5 e 6 anche al fine di consentire i controlli da parte dell'Agenzia delle entrate")

  • Obbligo di rilascio ai contraenti della dichiarazione di impegno alla presentazione telematica (RLI) e delle ricevute di registrazione, adempimenti successivi e pagamento imposte 
(art.  23 comma 2 D.M. 31 luglio 1998: "I soggetti, di cui all'art. 15, sono tenuti a rilasciare agli utenti che hanno conferito loro l'incarico di provvedere agli adempimenti previsti dal presente capo: 
a) una dichiarazione di impegno a provvedere alla registrazione ovvero alla esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni; 
b) due copie delle ricevute di cui all'art. 22, commi 4 e 5;
c) una copia della ricevuta di cui all'art. 22, comma 6")

  • Sanzione da 516 a 5.160 € per omessa o tardiva registrazione per i contratti per i quali si è assunto l'obbligo di registrali. 
(art.  7bis commi 1 e 1bis D.L. 241/1997: "La sanzione di cui al comma 1 si applica a carico dei soggetti indicati nell'articolo 15 del decreto del Ministero delle finanze 31 luglio 1998,... in caso di tardiva o omessa trasmissione telematica di dichiarazioni e di atti che essi hanno assunto l'impegno a trasmettere")

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sabato 10 dicembre 2016

TARDIVA PROROGA E RISOLUZIONE CEDOLARE SECCA


tardiva proroga e risoluzione cedolare secca
Novità nel mondo delle locazioni: nuove procedure e sanzioni in caso di tardiva comunicazione della proroga e della risoluzione di un contratto di locazione in cedolare secca.

Nell'ipotesi in cui si sia optato per la cedolare secca, l'art. 7quater punto 24 del D.L. 193/2016 convertito con modificazioni dalla L. 225/2016, mette la parola fine all'annosa questione che creava la dimenticanza della proroga entro i 30 giorni dalla scadenza della prima tranche dell'affitto. Infatti se vi era una dimenticanza della proroga con nuova richiesta del regime sostitutivo (cedolare secca) era possibile sanarla attraverso la remissione in bonis ma solo sotto determinate condizioni e con un esborso economico non indifferente (258€), altrimenti si sarebbe decaduti dal regime sostitutivo della cedolare secca.

Oggi le sanzioni per mancata proroga con cedolare secca, ma anche per mancata risoluzione con cedolare secca entro i 30 giorni previsti si pagherà:

  • 50 € entro 30 giorni calcolati a partire dopo ultimo dei 30 giorni concessi per presentare la proroga o la risoluzione
  • 100€ oltre i 30 giorni calcolati a partire dopo ultimo dei 30 giorni concessi per presentare la proroga o la risoluzione
Si pagherà con F24 elide in banca o alla posta con codice 1509 (pagamento tardivi adempimenti successivi) e successiva presentazione modello RLI allegato alla ricevuta del versamento presso l'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto entro 20 giorni dal versamento. Il tutto può anche essere spedito tramite posta raccomandata o pec sempre agli indirizzi dell'ufficio dove è stato originariamente registrato il contratto. Non dovrà essere pagato null'altro, quindi: né imposta (essendo in cedolare secca ovviamente) né interessi.

Si potrà pagare e inviare il tutto anche telematicamente attraverso un professionista abilitato (per esempio: Agente Immobiliare) come se si trattasse di una normale proroga o una normale risoluzione.

Riporto qui di seguito il testo dell'art. 7quater punto 24 D.L. 193/2016 (in vigore dal 3.12.2016)
"...La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale e' stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione e' presentata con ritardo non superiore a trenta giorni."

Da oggi sarà più facile ottemperare dopo eventuali dimenticanze di proroga e risoluzione in cedolare senza dover decadere dalle agevolazioni del regime sostitutivo


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