giovedì 18 maggio 2017

Facsimile lettera morosità inquilino


Lettera inquilino moroso
Lettera inquilino moroso
Una lettera non proprio d'amore quella all'inquilino moroso, ma comunque una lettera dove si cerca almeno di salvare il salvabile, in maniera si spera garbata. Almeno in questa fase le buone maniere di facciata sono d'obbligo. Un amore infranto, se mai ce ne fosse stato, tra inquilino e proprietario, con la certezza che dopo questa lettera nulla sarà più come prima.

Ma bando alle ciance... la lettera andrà inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno. Consiglio di inviarla senza busta, ma sigillata con spillatrice o con scotch.

E' una missiva che si invia al fine di mettere in mora l'inquilino indietro col il pagamento del canone e/o degli oneri accessori, tipo le spese condominiali, dove lo si informa che in caso di ulteriore ritardo si incaricherà un legale per procedere al recupero dei crediti e allo sfratto per morosità.

In questa fase si può agire da soli, ma il consiglio è comunque quello di farsi seguire da un legale o da un'associazione di categoria dei proprietari immobiliari.

Sostanzialmente la lettera facsimile per l'inquilino moroso può essere la seguente:

"Gentile Sig.
____________________
____________________
____________________

Raccomandata A/R

OGGETTO : Canone di locazione - Sollecito di pagamento e costituzione in mora


Io sottoscritto ____________________, in qualità di proprietario dell’appartamento sito in ________________, alla via ______________, n____, a lei locato con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali arretrati di seguito elencati, per i quali è costituito in mora ai sensi dell’art. 1219 del Codice Civile:
…………… (mese) - € ……,…..
…………… (mese) - € ……,…..
…………… (mese) - € ……,…..
per un totale di € ……,…..

Il pagamento potrà essere effettuato tramite bonifico su conto intestato a _____________________ Iban n _______________________________________

La avverto che, trascorsi inutilmente ______ giorni dalla ricezione di questo sollecito, sarò mio malgrado costretto ad incaricare un Avvocato al fine di avviare la procedura legale di sfratto per morosità e il recupero dei crediti sopra elencati, con conseguente aggravio di spese a suo carico.
Il sottoscritto si riserva inoltre il diritto di richiedere eventuali interessi di mora e il risarcimento dei danni, ove subiti, a causa del ritardo nell'adempimento del pagamento.

Se nel frattempo ha già provveduto al pagamento, La prego di ritenere inefficace questa mia.

Certo comunque della sua correttezza e confidando in un disguido, porgo distinti saluti.

Luogo, data
Firma"


Qualora dopo la presente comunicazione, scaduti i termini di pagamento in essa indicati senza che il conduttore abbia saldato il dovuto, non aspettate oltre, rivolgetevi ad un legale per iniziare lo sfratto per morosità.

Il consiglio è anche quello di far partire la lettera ai primi segnali di ritardo. Non dico il primo mese, perché un disagio può succedere a chiunque, ma al secondo sicuramente sì. Considerate che i mesi in cui voi aspettate invano il vostro canone si sommano a quelli necessari per uno sfratto. Quindi, se volete ridurre i tempi e risparmiare soldi, non attendete troppo tempo. Non vuol dire essere cattivi: ogni persona di buon senso sa cosa possa provare un inquilino, magari con famiglia, che non riesce a pagare l'affitto, nessuno vorrebbe trovarsi in quella situazione, ma il disagio abitativo non può e non deve ricadere sul privato, devono essere lo Stato e gli enti locali a trovare una soluzione, non i proprietari.

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giovedì 27 aprile 2017

Locazioni brevi e Agenti Immobiliari


Vediamo le novità in materia di locazioni brevi e i risvolti per la categoria degli Agenti Immobiliari.
Lunedì 24 aprile 2017 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il D.L. 50/2017, che all'art. 4 detta le novità per gli affitti di durata fino a 30 giorni, per i quali tra l'altro non vige l'obbligo di registrazione, ma che ovviamente vanno dichiarati al fisco.

Questi contratti vengono spesso usati per esigenze turistiche. La norma è stata introdotta al fine di far emergere il mercato nero che si nasconde dietro le locazioni brevi fino a 30 giorni, per le quali non vi è obbligo di registrare il contratto, ma le cui entrate, ovviamente, andrebbero comunque dichiarate al fisco. L'evasione, con tempi così brevi d'affitto, passa quasi inosservata vista la difficoltà di intraprendere azioni di repressione al mercato sommerso. Da qui la norma sopra citata.

I contratti  interessati sono quelli a canone libero tra persone fisiche non esercenti attività d'impresa, quali: 
- Contratti di locazione
- Contratti di sublocazione
- Contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi.
Sono inclusi quei contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Il regime fiscale di tali contratti di affitto brevi può essere o quello ordinari (IRPEF) o quello agevolato della cedolare secca al 21%.

Gli Agenti Immobiliari e coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, per le operazioni da loro transate, devono:
  1. trasmettere i dati dei relativi contratti con modalità che l'Agenzia delle Entrate comunicherà entro 90 giorni dalla pubblicazione in gazzetta del D.L. sopra enunciato. L'omessa, incompleta o infedele dichiarazione dei dati prevede una sanzione amministrativa da Euro 250 ad Euro 2.000, ridotta alla metà nel caso in cui la comunicazione avvenga entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, sia effettuata la trasmissione corretta dei dati.
  2. operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedere al relativo versamento. Se non viene esercitata l’opzione per la cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Il tutto qualora gli intermediari incassino i canoni o i corrispettivi dei contratti da loro intermediati.
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lunedì 10 aprile 2017

Tardivo Adempimento successivo Locazione


adempimenti successivi locazione ritardo
Calcolo tardivo adempimento successivo locazione
Per tardivo adempimento successivo  nei contratti di locazione intendiamo: proroghe, pagamento annualità successive alla prima, risoluzioni e disdette.
Ti ricordo che tali adempimenti possono essere ottemperati nel tempo massimo di 30 giorni (art. 17 comma 1 DPR 131/86), termine oltre il quale scattano le seguenti sanzioni

1) entro 14 giorni di ritardo: 0,1% per ogni giorno di ritardo
2) entro 30 giorni di ritardo: 1,5%,
3) entro 90 giorni di ritardo: 1,67%,
4) entro 1 anno di ritardo: 3,75%,
5) entro 2 anni di ritardo: 4,29%,
6) oltre 2 anni di ritardo: 5%,
7) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%

La normativa di riferimento è qui indicata: articolo 13 D.Lgs. 471/97 le cui sanzioni vengono ridotte a quelle sopra riportate attraverso il ravvedimento di cui all'art. 13 D.Lgs. 472/97.

Esempio pratico:
affitto per anni 4, con decorrenza dal 1° gennaio 2016.
Entro il 30 gennaio 2017 dovevo pagare l'imposta di registro per l'anno 2017 ma non mi sono ricordato e la pago in data odierna 6 aprile 2017. 
Calcolando a partire dal 30 gennaio, termine ultimo di pagamento, ho 66 giorni di ritardo, quindi ricado nel caso 3)

Il calcolo della sanzione sarà quindi: imposta di registro dovuta x 1,67%

Inoltre vanno calcolati anche gli interessi con la seguente formula:
[imposta di registro x tasso annuo legale di interesse x giorni di ritardo]/36500
Il tasso legale di interesse dal 01.01.2017 (DM 07.12.2016) è pari allo 0,1%.

Puoi pagare attraverso il mod. f24elide in banca o alla posta, dove inserirai i seguenti codici:
1501 Imposta di Registro per annualità successive;
1502 Imposta di Registro per cessioni del contratto;
1503 Imposta di Registro per risoluzioni del contratto;
1504 Imposta di Registro per proroghe del contratto;
1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento annualità e adempimenti successivi;

Entro 30 giorni dal pagamento andrà portata o inviata tramite pec o raccomandata copia del modello f24 elide pagato, insieme al modello RLI compilato presso l'ufficio dove è stato registrato il contratto (art. 17 comma 1 DPR 131/86).

Il tutto, con molte meno complicazioni può essere svolto da un professionista abilitato, per esempio un agente immobiliare, che svolgerà quanto necessario in via telematica. 

Per le proroghe o le risoluzioni tardive in presenza di cedolare secca ti rimando al mio post "Tardiva proroga e risoluzione cedolare secca".


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martedì 21 febbraio 2017

Revoca Cedolare Secca: comunicazione


revoca cedolare secca - istruzioni

La comunicazione per la revoca della cedolare secca è obbligatoria?
A questa domanda ci viene in soccorso la circolare 20/2012 dell'Agenzia delle Entrate che sostiene che seppur non obbligatoria sarebbe quantomeno consigliata.

Ricordiamo infatti che la cedolare secca è un regime di tassazione opzionale e quindi alternativo alla tassazione ordinaria, la cui scelta spetta al locatore e che comporta una serie di conseguenze:

  • tassazione secca del reddito da locazione al 21% per contratti a canone libero o al 15% per contratti a canone concordato (10% per canone concordato ma solo fino al 31.12.2017)
  • rinuncia agli aggiornamenti istat
  • assorbimento dell'imposta di bollo e di registro per rinnovi, proroghe, disdette oltre che per fideiussioni e allegati contestuali alla registrazione.
Da ciò ne deriva che è tutto interesse del proprietario che, qualora volesse uscire da tale regime, darne comunicazione con lettera raccomandata o tramite pec all'inquilino, visto che quest'ultimo non godrà più di determinati vantaggi quali: l'impossibilità di aggiornamento del canone e il non dover pagare la metà dell'imposta di registro annua.


Ricordo che si può optare per la cedolare secca o alla registrazione del contratto o entro il termine per i rinnovi annui o per la proroga dello stesso, mediante modello RLI da presentare presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate. La cedolare secca dura fino alla revoca della stessa o fino alla fine delle varie tranche di locazione (es: dura per tutti i primi 4 anni, salvo revoca, per contratti 4 anni+4; per i successivi 4 anni va richiesta nuovamente)

Invece si può revocare il regime sostitutivo della cedolare secca entro il termine per il rinnovo annuo tramite modello RLI.

Infine, per chi fosse interessato ad uscire dalla cedolare secca per aggiornare il canone, è bene precisare che gli aggiornamenti sono dovuti, con contratto ancora in essere, se e solo se previsti nel contratto stesso.

Il mio consiglio, qualora si opti per la cedolare secca fin dall'inizio della locazione è inserire nel contratto una clausola come la seguente: "Il locatore dichiara di esercitare da subito l'opzione per il regime fiscale detto “Cedolare Secca”, introdotto dall'Art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Il locatore rende altresì edotto il conduttore che per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà, concessa al locatore al di fuori del regime opzionale, di chiedere gli aggiornamenti annui del canone in riferimento all'indice FOI Istat, prendendo a riferimento il 100% dell'ultimo indice disponibile rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Per quanto sopra il locatore resta esonerato dall'invio della raccomandata come esplicitato dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n° 26/E del 2011 al punto 8.3"

Il consiglio invece che do se si opta per la revoca della cedolare secca è di inviare la seguente comunicazione tramite raccomandata A/R o pec (non obbligatoria ma consigliata): "Gentile Sig. __________ sono a comunicarle la mia volontà di revocare l'opzione della cedolare secca. La rendo edotto che dal __________ sarà solidalmente responsabile, come per legge, per il versamento dell'imposta di registro annua  e che il canone, da tale data, sarà aggiornato annualmente come previsto da contratto. Il sottoscritto si occuperà delle formalità per esercitare tale diritto presso all'Agenzia delle Entrate e ad adempiere al versamento dell'imposta di registro annua. A suo carico rimarrà, come per legge, di rinfondere la metà di quanto documentatamente speso per l'imposta di registro."

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mercoledì 15 febbraio 2017

Agevolazioni prima casa vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno


agevolazioni su casa in costruzione
Agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/2017 chiarisce la permanenza nell'agevolazione prima casa nel caso di rivendita infraquinquennale e costruzione di una casa entro un anno dalla vendita.

Si ricorda infatti che la Nota II-bis dell’art. 1 - Tariffa parte I del DPR 131/86, afferma: "In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte".
La disposizione in esame prevede altresì che: "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Da qui la domanda: E chi rivende entro 5 anni e deve costruire su un terreno, perde le agevolazioni?
Inoltre, il terreno deve essere acquistato entro un anno dalla rivendita, oppure posso esserne proprietario già da prima?
L'AdE oggi dice di fatto quello che ormai diverse sentenze, che tra l'altro riporta anche nella stessa risoluzione, dicono da anni. Afferma infatti che chi rivende un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa entro 5 anni dall'acquisto, non perde le agevolazioni se, entro un anno edifica una casa che adibirà ad abitazione principale su un terreno di sua proprietà, acquistato in qualsiasi momento.

Precisa inoltre che, per non perdere le agevolazioni prima casa, basta che la costruzione sia venuta ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.) e che verrà accatastato con categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, cioè con categoria catastale diversa dalle quelle che non prevedono le agevolazioni fiscali prima casa.

Per maggior completezza dell'argomento rimando alla Risoluzione 13/2017 dell'AdE.

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sabato 11 febbraio 2017

Locazione Transitoria? Cedolare al 10% se il canone è concordato


cedolare al 10% contratti transitori
Cedolare secca al 10% anche per le locazioni transitorie da 1 a 18 mesi

Quest'anno l'Agenzia delle Entrate durante l'annuale appuntamento "Telefisco" edito dal Sole24Ore, ha fatto chiarezza sulle agevolazioni fiscali per i contratti di locazione transitori. In particolare ha affermato che, qualora l'immobile ricada in un comune ad alta tensione abitativa (puoi trovare l'elenco dei comuni qui) e il canone sia di tipo concordato, anche per queste fattispecie la cedolare secca è dovuta al 10%, come per il transitori per studenti e per i più conosciuti 3+2. Non più quindi al 21% come fino ad oggi si era pensato.
A trarre in inganno era l'art. 8 della legge 431/98 che limitava ai soli contratti 3+2 e transitori per studenti le agevolazioni irpef (imponibile ridotto del 30%) e le agevolazioni sull'imposta di registro (anch'essa ridotta del 30%). Si pensava infatti che, parimenti con le agevolazioni sopra menzionate, anche quella della cedolare secca al 10% fosse esclusiva dei contratti di locazione 3+2 e transitori per studenti.
A tutt'oggi per i contratti transitori non assoggettati a cedolare secca si pagano:
  • Irpef in base al proprio scaglione di reddito con base imponibile pari al 95% del canone annuo
  • Imposta di registro annua pari al 2% del canone annuo
  • Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
  • Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100%(art. 1 c. 54, L. 208/2015)
Mentre, ad oggi, i contratti transitori assoggettati a cedolare secca pagheranno:
  • Imposta secca al 10% sul canone annuo di locazione (al 15% dall'1.1.2018) se a canone concordato, altrimenti al 21% 
  • Irpef esente
  • Imposta di registro esente
  • Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
  • Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 54, L. 208/2015)
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