giovedì 3 settembre 2009

Certificato di agibilità e abitabilità

Il certificato di agibilità è un documento che il comune rilascia garantendo che ci sono le condizioni per la salvaguardia della salute dei cittadini in ogni ambiente lavorativo o domestico. Il certificato di abitabilità garantisce in sostanza la salubrità, la sicurezza, l'igiene e il risparmio energetico degli ambienti.

Che differenza c'è tra abitabilità e agibilità?
Ad oggi nessuna visto che il testo unico 380/2001 ha eliminato tale differenza riconducendo tutto al termine agibilità. Infatti non aveva senso chiamare diversamente il certificato per immobili residenziali (certificato di abitabilità) e il certificato per immobili non residenziali (certificato di agibilità) in quanto, come si legge nello studio 4512 del consiglio nazionale del notariato, nel nostro ordinamento è sempre esistito un solo procedimento per il rilascio di tale certificato e cioè quello disciplinato dall'art. 221 del T.U. Di Sanità e successivamente dall'art. 4 del D.P.R. 425/1994, quindi non si vede la necessità e la congruità di chiamare tale certificato in due maniere differenti.

Come avviene il suo rilascio?
L'avente causa e cioè il proprietario, titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la D.I.A., nonché i loro successori o aventi causa (come recita l'art. 24 comma 3 del T.U.) deve farne richiesta al sindaco (tramite lo sportello unico) entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.
Devono essere presentati:
-la richiesta di rilascio del certificato di agibilità
-la richiesta di accatastamento dell'edificio
-il certificato di collaudo e tutte le altre attestazioni della conformità dell'opera e degli impianti al progetto approvato e alle norme di legge

Lo sportello unico comunica all'avente causa il nominativo del responsabile del procedimento, il quale potrebbe anche disporre un'ispezione. Il comune entro 30 giorni deve rilasciare il certificato di agibilità; trascorsi 45 giorni l'agibilità risulta attestata. Resta fermo che nei successivi 180 il comune possa disporre un sopralluogo per l'accertamento di quanto dichiarato nella domanda di rilascio.

É possibile vendere un immobile senza agibilità?
Si è possibile.
Caso 1) si venda l'immobile con agibilità non ancora accettata ma avendo presentato la domanda.
Sarà sufficiente citare in atto gli estremi del procedimento
Caso 2) si venda l'immobile senza aver presentato la domanda per l'agibilità.
A)Il venditore si obbliga a richiedere tale certificato. Tale obbligo se disatteso darà diritto al compratore ad essere indennizzato.
B)le parti concordano di trasferire tale obbligo al compratore (art 4 comma 3 del T.U.)




321 commenti:

  1. scusa art. 4 comma 3 del T.U. ????? sei sicuro ???

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  2. Chiedo venia, hai fatto bene a farmelo notare!
    Il fatto che le parti possano concordare di trasferire l'obbligo al compratore non è precluso dal nuovo T.U. sull’edilizia il quale all’art. 24 e non 4 co. 3 consente al titolare del permesso di costruire (o al titolare della d.i.a.), nonché ai loro “successori o aventi causa”, di richiederne il rilascio.
    In tal caso l'immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all’acquisto (Cass., 17 gennaio 1978, n. 201, in Foro it., 1978, I, p. 2245).

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  3. una info per favore, è possibile prendere in affitto un immobile per cui non sia ancora stata rilasciata l'abitabilit? si può registrare il contratto?? grazie

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  4. si, è possibile, addirittura non inficia neanche la commerciabilità, molte persone li abitano e li affittano con regolare contratto

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  5. scusate,
    sapete dirmi quali sono i requisiti per ottenere l'abitabilità

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  6. Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità degli ambienti e di norma i documenti che vanno presentati per un edificio di nuova costruzione sono:
    -certificato di collaudo statico
    -certificato di conformità alle norme antisismiche (per le zone a rischio sismico)
    -dichiarazione di conformità alle norme per il superamento delle barriere architettoniche
    -dichiarazione di conformità degli impianti
    -certificato energetico
    -autocertificazione di realizzazione opere in coformità del progetto approvato dal comune

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  7. Salve, le vorrei chiedere quali sono gli obblighi di un proprietario di uno casa inagibile, nei miei confronti che ho la proprietà al di sotto (fondaco) con il solaio in comune e di fianco attaccata alla sua, con crepe visibili nei miei e suoi muri, inoltre è situata adiacente ad una strada pubblica. Come posso intervenire visto che lui non ha nessuna intenzione di sistemare e mettere in sicurezza la sua proprietà, dato il rischio accertato che possa crollare tutto?
    Spero di essere stato chiaro, la ringrazio anticipatamente.
    Saluti.
    Marco

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  8. Se come scrive c'è il rischio fondato che tutto possa crollare e ci sono delle parti in comune come solai e muri, alle spese per la messa in sicurezza ed eventualmente alla ristrutturazione devono obbligatoriamente partecipare tutti, quindi anche il suo vicino. E' una questione di sicurezza sua, del suo vicino e di tutte le persone che si trovano a passare vicino alla vostra abitazione.
    La cosa va risolta se non di pacifico accordo, rivolgendosi ad un legale che a sua volta si avvarrà di un tecnico per la parte tecnica e per la stima dei lavori da effettuare. Se non si trova un pacifico accordo è l'unica strada percorribile. Incarichi un legale ed eventualmente un tecnico di sua fiducia che le sapranno consigliare al meglio sulla questione.

    Se mi dice che c'è rischio fondato che possa crollare tutto è segno che qualcuno come per esempio un ingegnere o i vigili del fuoco lo abbiano già accertato. Credo quindi, che se c'è il rischio imminente di crollo possa far mettere in sicurezza l'edificio di sua spontanea volontà e poi chiedere la parte spettante al suo vicino (si consigli su questo con un avvocato).

    Le ricordo che le conseguenze, ma questo sicuramente già lo sa, per eventuali danni causati a cose o persone derivanti dal crollo dell'immobile sarebbero imputabili a lei e al suo vicino.

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  9. Salve,volevo saperne di più,dal momento che sn interessata ad un appartamento,che non ha il certificato di agibilità,visto che ci sono dei sottotetti non condonati. Ora,se decidessi di acqustarlo,avrei problemi con la banca?Nonostante il notaio mi faccia l'atto??Ancora,io sapevo che vi fosse una nuova legge,la quale prevedeva un certificato di abitabilità,che riguardasse solo l'appartamento in questione e non l'intero condominio. é così? In poche parole,l'appartamento a cui sono interessata è perfetto,rispecchia il progetto,non si può avere qualcosa che mi tuteli giuridicamente,al di fuori di qsta agibilità che richiede tempi lunghi??Grazie

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  10. Grazie per i suoi chiarimenti, procederò con la messa in sicurezza del solaio e con una stima di un tecnico per la ristrutturazione. Nell'aprile 2009 dopo il terremoto dell'Aquila i vigili del fuoco hanno accertato l'inagibilità dello stabile, senza però chiedere (stranamente) la sua messa in sicurezza. Le intenzioni del mio vicino sono quelle di non ristrutturare ma di vendere ad un presso speculativo. A fronte di ciò non ho alcune intenzioni di comprare ma di tutelarmi nel rispetto di chi possa subire dei danni. Posso richiedere il certificato di agibilità se lui dovesse lasciare le cose come sono???? a chi devo rivolgermi? Qual'è la procedura da seguire?
    Saluti
    Marco

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  11. L'assenza del certificato di agibilità sia perché non è mai stato richiesto, sia perché richiesto e non rilasciato dal comune, non è di per se ostativo alla vendita dell'immobile. Se il compratore ne è a conoscenza ed è d'accordo ad acquistarlo così il notaio può tranquillamente rogare e l'atto sarà valido a tutti gli effetti.

    Alcune banche richiedono tra i documenti riguardanti l'immobile anche il certificato di agibilità, mentre altre non lo richiedono.

    Richiedere l'agibilità per il singolo appartamento non credo si possa essendo esso inserito in un contesto più ampio quale quello del condominio. Il certificato di agibilità attesta la salubrità e la sicurezza degli ambienti (e non la conformità urbanistica come molti credono) quindi mi risulta difficile che un singolo appartamento possa averlo e il restante condominio no, perché se gli ambienti non sono sicuri e salubri per il restante condominio non lo sono neanche per il singolo appartamento. Pensiamo infatti alle parti comuni, alla struttura, l'allaccio alla rete fognaria ecc... che sono gli stessi per tutti i singoli appartamenti.

    In ultimo: l'unico foglio che la tutela per l'agibilità è l'agibilità non esistono altri fogli.

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  12. X Marco. Se il suo vicino non intende ristrutturare ed avete dei muri e dei solai in comune e questi presentano lesioni non credo ve venga rilasciatà agibilità.
    Per la pratica di agibilità si informi comunque da un tecnico di sua fiducia.

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  13. Ciao a tutti, qualcuno di voi sa dirmi se posso richiedere al comune di residenza un sopralluogo per confermare l'agibilità della mia casa?
    Stò intentando causa alla ditta costruttrice per vizi, e se decade l'agibilità ho praticamente vinto in partenza.

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  14. Se è già stata rilasciata credo che basti andare in comune e chiedere se è possibile verificare che sussistano i requisiti di agibilità visto che come proprietario ha dei dubbi e spesso viene rilasciata per silenzio assenso senza verifica diretta. Al massimo ti dicono di no, ma non credo visto che l'agibilità come ripeto sempre attesta la salubrità e la sicurezza degli ambienti, quindi se è lo stesso proprietario a richiederne la verifica perché crede che ci siano dei problemi probabilmente (ma non ne sono sicuro) accetteranno di verificare la cosa.
    Se invece ancora non è stata richiesta allora va fatta fare la pratica da un tecnico abilitato e poi il comune deciderà se rilasciarla o meno. Comunque basta chiedere in comune.

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  15. sono un affittuario di una abitazione(fatto credermi tale con tanto di contratto) e avendo scoperto tramite certificazione sia al catasto che alla agenzia delle entrate che e accatastata come uffici e autosalone (A/10) senza richiesto al comune ne agibilita' e abitabilita'e valido il contratto o posso definirlo nullo?

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  16. In pratica ti hanno 'venduto' (o meglio affittato) una cosa per un'altra, quindi credo che puoi richiedere la risoluzione del contratto.

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  17. cosa mi deve restituire essendo gia da piu di tre anni dopo aver chiesto la risoluzione del contratto?

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  18. è vero che se, un immobile è stato costruito agli inizi degli anni 90 può essere venduto senza certificato di abitabilità? grazie in anticipo

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  19. Un immobile degli anni 90 dovrebbe essere dotato di certificato di agibilità che è stato introdotto con Regio decreto nel 1934.
    Un immobile potrebbe anche essere venduto senza agibilità, infatti l'assenza di tale requisito non osta la vendita purché chi lo acquista sia a conoscenza di tale difetto e magari conosca anche il perché l'immobile manchi del certificato di agibilità (perché non è mai stata presentata la domanda o perché non è stata concessa dal comune e se non è stata concessa, sapere perché non lo è stata).In buona sostanza chi acquista deve sapere cosa acquista. Quando un compratore è consapevole di questo può accettare o meno di acquistare l'immobile, se accetta di acquistarlo a quel punto bisogna stabilire su chi ricada l'onere di adempiere a tale obbligo, che nella maggior parte dei casi, salvo patti contrari, ricade sull'acquirente a meno che non sia un immobile di nuova costruzione e a quel punto ricadrà sull'impresa di costruzione che vende.

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  20. Buenasera sono Luigi ho un'appartamento in vendita solo adesso dopo 18 anni ho saputo di non avere l'abitabilita',recatomi in Comune ho saputo che la costruttora non ha consegnato i documenti necessari per abitabilita'solo i documenti di inizio e fine lavori,premesso che dopo un mese che vivia li il vigile del comune vinne a comprovare l'agibilita dell'appartamento,adesso come faccio a tenere i documenti per l'abitabilita'???un cordiale saluto

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    1. per ottenere l'agibilità serve che incarichi un geometra di sua fiducia che istruisca la pratica e veda se ci sono eventuali altri lavori da fare per ottenerla

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  21. Buongiorno,
    volevo farLe una domanda. Nella mia abitazione al posto di un ripostiglio ho creato un piccolo bagno di servizio. Non avendo modificato i vani di casa, devo per forza accatastare la nuova piantina per una vendita futura? Sa dirmi se ai fini fiscali la rendita catastale è uguale sia per il ripostiglio e bagno ? Io sapevo che tutti e due era di 0,33.
    Grazie in anticipo.
    Fabio

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    1. Ciao Fabio, per una futura vendita se al posto del ripostiglio ci fai un bagno la planimetria secondo me va ripresentata alla luce delle ultime normative. Non è una grossa spesa se non ci sono da fare anche pratiche comunali. Io l'ho fatto fare per alcuni clienti e la cifra si aggira attorno ai 350 €. Comunque è meglio che interpelli un geometra, saprà consigliarti al meglio e dirti se è necessario anche presentare pratiche in comune, e a quel punto purtroppo la spesa lieviterà. Se la distribuzione dei locali cambia, per poche centinaia di euro conviene non andare a cercare guai; ripeto che se bisogna ripresentare solo la planimetria in catasto la spesa non è stratosferica.

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    2. P.s. per la rendita catastale ora non ricordo i coefficienti, ma credo che poco cambi.

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    3. Buongiorno,
      grazie per la risposta celere.
      Cosa intendi per "pratiche comunali" ?
      questa pratica è slegata dal richiedere l'agibilità ? secondo te l'agibilità dell'appartamento si può richiedere lo stesso ?
      Grazie in anticipo.
      Fabio

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    4. ti faccio un esempio: se devi regolarizzare una finestra che hai aperto e non c'era, dovrai non solo ripresentare la planimetria in catasto, ma ci dovrà essere anche la relativa autorizzazione comunale che ti permetteva di aprirla o il relativo condono o concessione in sanatoria. La conformità di un immobile è la rispondenza tra stato di fatto, planimetrie comunali e planimetrie catastali. Il fatto che un immobile catastalmente risponda allo stato di fatto non significa che sia urbanisticamente a posto, infatti per esserlo dovrebbe aderire ai progetti approvati in comune. Devi vedere con il tuo geometra se sono lavori che puoi fare senza presentare niente in comune.

      Per quanto riguarda l'agibilità, se non c'è, allora dovrai incaricare un tecnico che istruisca la pratica in comune.

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  22. Buongiorno, volevo chiederele una cosa, io ho acquistato una nuova costruzione, il costruttore mi ha rilasciato la fine lavori e il certificato di collaudo, dicendo che non viene rilasciato il certificato di agibilità, ma trascorsi i 60 giorni dalla presentazione della fine lavori, l’agibilità di definisce per silenzio assenso.
    è giusto? devo pretendere un certificato che attesti l'agibilità o mi bastano quei due documenti??

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    1. Riporto fedelmente quello che c'è scritto sulla "guida all'acquisto certificato" edita dal Notariato:

      - L'agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso. Una volta presentata l'istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

      - decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto
      iniziale, il parere dell’ASL circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie;

      - decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’ASL e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

      Va presentata apposita pratica in comune, la fine lavori è solo uno dei documenti da presentare allegato alla pratica per il rilascio dell'agibilità.
      Pretendi che ci sia la pratica presenta e che al rogito lui si impegni per iscritto a propria cura e spese ad espletare ogni opera e formalità necessaria atta al rilascio di tale certificato, nonostante la domanda presentata.

      E' vero che si può prendere anche per silenzio assenso ma la pratica corredata di tutti i documenti va presentata

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  23. buongiorno, ho una domanda, ho acquistato un appartamento di nuova costruzione a dicembre, per richiedere il mutuo c'è servita la data di fine lavori la quale è stata depositata in comune, per quanto riguarda l'agibilità mi sto informando ora, ma il costruttore dovrebbe darmi un certificato di agibilità? e poi posso io modificare gli impianti elettrici e idraulici e poi rifarmeli certificare in seguito?

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    1. Ciao Federico, è ovvio che il costruttore deve garantirti l'agibilità. Forse questa non ti serve per prendere il mutuo (probabilmente la banca neanche te l'ha richiesta), ma è un documento che attesta (o perlomeno dovrebbe) la sicurezza e la salubrità degli ambienti in cui andrai a vivere. Anche se è vero che l'assenza di tale certificato non osta la vendita, è pur vero che chi compra deve essere consapevole che l'immobile che va a comprare non ne sia dotato e il perché. Poi se chi compra accetta che l'immobile ne sia sprovvisto fatti suoi, ma altrimenti il certificato di agibilità te lo deve garantire.
      Si può addivenire ugualmente alla stipula anche in assenza ma per cautelarti un minimo pretendi che in atto vengano inseriti gli estremi della presentazione della domanda di agibilità depositata in comune e la clausola che il costruttore si impegnerà a propria cura e spese ad esperire ogni formalità e ogni opera al fine del rilascio di tale certificato.

      Per quanto riguarda gli impianti è ovvio che puoi farli modificare da ditte qualificate che, se eseguiranno le modifiche secondo normativa, non avranno problemi a certificare il loro lavoro.

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  24. ok grazie della risposta, ora che ci ripenso è stata la banca che dopo aver dato l'ok per il mutuo ci ha comunicato che sarebbe stato erogato solo con la presentazione della dichiarazione di fine lavori depositata in comune.

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  25. HO letto tutti i casi e li trovo molto chiari e interessanti, purtroppo anch'io ho un problema per l'eventuale vendita della casa di famiglia:acquisto 1986, fine lavori 1988 forse!(non ho documento) comunque già abitata e non richiesti per normativa i certificati di conformità degli impianti,e non è stata inoltrata la richiesta di abitabilità a suo tempo,tuttavia ho una fotocopia di richiesta firmata ma non protocollata,cosa mi consiglia di fare?La ringrazio in attesa di risposta.

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    1. qualunque cosa le possa consigliare serve un tecnico, da solo non può fare nulla, quindi prenda un geometra di sua fiducia e affidi a lui la cosa. Non sono pratiche che si possono disbrigare da soli.

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  26. La ringrazio, provvederò e seguirò il percorso da Lei consigliato.

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  27. Gentilmente avrei bisogno di un suo cortese parere in merito a questo quesito. Abito in un palazzo di 7 piani costruito negli anni 50. RecentementNe si è scoperto che il certificato di abitabilità (datato sempre anni 50) riguarda solo i piani fino al quarto compreso . Non sono citati il piano 5, 6 e 7. La pratica e gli eventuali controlli sono a carico di tutto il condominio o solo degli inquilini del quinto , sesto e settimo piano? In pratica il problema di agibilita è di tutto il palazzo o solo dei condomini del quinto, sesto e settimo piano. Ringrazio cordialmente.

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  28. Anche io ho un problema: Ho affittato un capannone l'anno scorso e scopro solo ora, dovendo compilare la dichiarazione di inizio attività produttiva (SCIA), che è stata presentata la richiesta di agibilità solo 2 settimane fa.
    Non essendoci quindi l'agibilità e non potendo presentare la SCIA posso comunque iniziare a lavorare? Si tratta di lavori meccanici, e non edili.
    Se inizio a lavorare sono passibile di sanzioni o blocco attività?
    Grazie in anticipo

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  29. Buongiorno Luca,grazie per tutti gli ottimi consigli che mi hai dato nell'acquisto di una casa all'asta.
    Adesso ho un problema,il custode giudiziario mi dice che siccome l'edificio e' stato costruito ante 1967 IO come acquirente non ho diritto ad avere il certificato di agibilita' (mai richiesto) ne il certificato di efficienza energetica.Ti sembra giusto?Grazie mille

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    1. Il fatto che l'immobile sia stato costruito prima del 1967 non significa niente. Il custode ti ha dato una risposta errata, in quanto il certificato di agibilità è stato introdotto con Regio decreto nel 1934!
      Quello che io a distanza posso interpretare è che l'immobile può anche essere acquistato senza certificato (come io dico nel post), infatti non osta la vendita, ma se in difetto tu lo devi sapere e anche il perché e dovrebbe anche essere scritto in perizia.
      Loro all'asta, da quello che mi scrivi, ti propongono un immobile in difetto di agibilità perché mai richiesta, quindi desumo che in perizia sia stata dichiarata sia l'assenza che il perché; ora sta a te decidere se acquistare o meno. In poche parole o così o non lo acquisti.
      A volte propongono anche immobili con abusi edilizi che sta all'acquirente sanarli.

      Per il certificato energetico, non so che dirti, perché c'è una normativa nazionale, ma poi ogni regione l'interpreta e da direttive proprie, il tutto varia da regione a regione. Comunque il c.e. è il male minore visto che potrai trovare in qualsiasi momento un tecnico che te lo rilascerà con 150 € o poco più.

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  30. Grazie della pronta risposta luca,nella perizia non vi e' scritto che ci sia o meno l'agibilità io l'ho chiesto al custode giudiziario e mi ha risposto che non c'e' tale certificato perche' non e' stato mai richiesto cmq dato che secondo lui vi hanno abitato numerose persone negli anni e' chiaro che la casa sia agibile/abitabile.
    Adesso non so se tale certificato sia da richiedere al comune oppure farne a meno (e il costo),se non lo richiedessi cosa comporterebbe?grazie ancora

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    1. E' strano che nella perizia non c'è scritto. Mi domando come il custode sia a conoscenza del fatto che non c'è perché non è mai stato richiesto, perché non credo che il custode abbia fatto lui la perizia. Comunque il fatto che ne sia in difetto ma che ci abbia abitato tanta gente e per questo sia da considerarsi agibile è come dire che un immobile costruito senza permessi è ormai in regola perché è abitato da anni!?!?!

      Comunque, in difetto di agibilità puoi ugualmente abitare la casa senza credo rischiar niente visto che sono decenni che ci hanno abitato altre persone (anche se per questo non vuol che sia diventata agibile), puoi anche rivenderla, ma spesso gli acquirenti richiedono esplicitamente il certificato di agibilità! Inoltre un giorno che ti trovassi a rivenderla devi rendere noto all'acquirente, anche se non te lo chiede esplicitamente, sia che tale certificato non c'è e sia il perché non c'è e poi vedere se lui accetta tale condizione.

      Se vuoi richiedere l'agibilità va fatta presentare la domanda al comune da un geometra di tua fiducia che ti dirà anche il costo in base al lavoro che dovrà svolgere.

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    2. P.S. ricorda comunque che il certificato di abitabilità/agibilità svolge la funzione di certificare la salubrità e la sicurezza degli ambienti quindi è anche una sicurezza tua e per chi abiterà la casa. Se in difetto, eventuali problemi ricadono sul proprietario.

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    3. Grazie ancora luca sei stato chiarissimo e gentile come sempre, vedro' di indagare in comune (Milano) sperando che il certificato non costi uno sproposito (oltre la parcella del geometra ovvio).Andrea

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  31. Buona sera Luca, vorrei porre qualche quesito su alcuni aspetti che in quest'ultimo anno mi hanno parecchio amareggiato.
    Una domanda è questa: si può parlare di abuso edilizio se il progetto idrico fognario allegato alla pratica di agibilità nell'ottobre del 2009 è completamente difforme dalla realtà?
    e qualora non si trattasse di abuso come mai il comune ha tolto l'agibilità all'intero stabile , segnalando anche alla procura il fatto?. Devo aggiungere che il progetto dell'impianto oltre ad essere difforme mi ha causato seri problemi.Infatti in occasione di abbondanti piogge il mio cavedio e l'intero seminterrato si sono allagati di liquami provenienti dalla fogna pubblica. Naturalmente ho segnalato questo fatto al comune che come ho detto ha revocato l'agibilità. Ora il costruttore, che non vuol realizzare il lavoro come da progetto, ha presentato una nuova richiesta di agibilità con una nuova certificazione di conformità, allegando un progetto idrico fognario così come veramente è , ma sempre non funzionante.Il comune ha concesso una nuova agibilità per tacito assenso. Ho letto che l'agibilità attesta la sicurezza e la salubrità degli ambienti,e allora io mi chiedo come può il comune rilasciare un'agibilità se è informato che gli ambientinon sono salubri, se entra la fogna in casa non sono certo salubri?Come posso costringere il comune ad intervenire e fare dei controlli, richiesti e mai fatti, e costringerlo a togliere di nuovo l'agibilità finche l'impianto non è fatto a regola d'arte come dice la normativa? Un'altra cosa che mi lascia perplessa è il fatto che nè costruttore nè comune mi informa dei fatti, ma entrambi agiscono a mia insaputa. Naturalmenteho intrapreso azioni legali (anche per servitù occulta)tu puoi suggerimi altre azioni incisive che possano costringere il costruttore ad eseguire i lavori, anche perchè le cuse civili sono lunghe e dispendiose.Qualcuno ha avuto esperienze di questo tipo? M.V.

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  32. P.S per Luca, volevo aggiungere che nel mio cavedio vi è un pozzetto che raccoglie le acque luride e bianche di tutto lo stabile (quadrifamiliare con 4 appartamenti) Di questa servitù così gravosa non si fa cenno nell'atto. nel progetto previsto sono visibile all'esterno dello stabile ben quattro pozzetti. M.V

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    1. Come giustamente hai ribadito il certificato di agibilità certifica la salubrità e la sicurezza degli ambienti, quindi il comune vista la situazione ha revocato l'agibilità. Purtroppo è paradossale che il costruttore pur avendo sanato il lavoro abusivo, ma non sanando i problemi materiali da esso derivanti, presentando una nuova richiesta di agibilità, il comune non si sia premurato di verificare con un sopralluogo (possono farlo, ma è paradossale). Puoi segnalare la situazione al comune prendendo un tecnico di tua fiducia e vedere cosa ti rispondono (rischiando ovviamente che ritolgano l'agibilità) e poi ritornare dal costruttore e pretendere che i lavori siano messi a posto.

      Per gli aspetti legali posso dirti che se il costruttore non ci sente, capisci da solo che le uniche vie sono quella legale o quella che ti rifai i lavori da solo.

      Per le servitù che non conoscevi devi vedere con il tuo avv il da fare. Purtroppo è un mal costume che viene camuffato anche nei preliminari e negli atti d'acquisto con la dicitura simile a questa: "accetta nella situazione di fatto e di diritto come visto e piaciuto con ogni servitù attiva e passiva ecc...." che lascia intendere che sei a conoscenza di tutto e spesso non è così, dovresti dimostrare che invece non ne eri a conoscenza e non è semplice, ma vedi di farti meglio consigliare dal tuo avv. che dovrà ovviamente lavorare a braccio con il tuo tecnico per il mal funzionamento della fognatura.

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  33. Grazie per la risposta, purtroppo ho dovuto chiedere un accertamento tecnico preventivo con nomina di un CTU dal tribunale per stabilire le responsabilità e infatti dalla relazione risulta che l'impianto oltre a non rispettare il progetto depositato in comune non ha rispettato le pendenze e quant'altro . Il comune possiede tale documentazione, così come il costruttore, ma sembra che a loro non interessi poi tanto.Quindi in comune c'è la relazione del CTU e anche del mio geometra di fiducia.Per loro l'importante è che qualcuno con la dichiarazione di conformità dichiari che l'impianto va bene.Per quanto riguarda la dicitura di servitù attive e passive che spesso si trovano genericamente elencate negli atti, ho letto e anche appurato che nel mio caso si tratta di servitù non apparente, in quanto non se ne può constatare l'esistenza se non per puro caso. Io infatti, non avendo visto nessun progetto fognario, cosa che i costruttori si gurdano bene dal far vedere, non ero a conoscenza di come era strutturato l'impianto, ma anche se lo avessi avuto essendo difforme, non mi sarei accorta ed è infatti quello che è successo tutto è andato bene finchè non si è allagato il seminterrato.Nel mio atto c'è scritto " la vendita è garantita senza pesi e vincoli" e la servitù mi sembra che sia un peso su di un fondo a favore di un altro.
    E che mi dici delle responsabilità del direttore di lavori, che insieme all'impiantista cerifica che tutto è stato svolto a regola d'arte.Non c'è mai fine alla disonestà, comunque ho intenzione di far passare qualche guaio anche al tecnico idraulico che ha firmato il nuovo accertamento di conformità senza aver minimamente visionato l'impianto.M.T

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    1. Io sono nel settore ormai da qualche anno e purtroppo spesso succedono cose inspiegabili e ti domandi: ma tra fare una cosa fatta bene e una fatta male quanta differenza di impegno, di tempo e addirittura in alcuni casi di soldi ci sarà mai? A volte la differenza è veramente minima e non ti spieghi il perché l'abbiano fatta male oltre a non spiegarti, come nel tuo caso, il fatto che tutti chiudano un occhio, dal costruttore al direttore dei lavori fino agli impiantisti e tutti ovviamente hanno responsabilità.

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  34. Salve Luca,
    è la prima volta che ti scrivo perchè vorrei un tuo parere.Vorrei acquistare una villa a 10 mt. dal mare costruita nel 1967 e con tutti i documenti a posto (sanatorie pagate,cert.dell'intendenza di finanza ecc), manca solo il cert. di abitabilità perchè MAI richiesto..Allo stato attuale è totalmente da ristrutturare (rischia il crollo) e la proprietaria ha presentato questo mese la domanda x il rilascio dell'abitabilità.Credi che in queste condizioni dell'immobile glielo rilascino? Inoltre vuole aumentare il prezzo di vendita originario perchè sostiene che era relativo all'immobile senza certificazione, quindi ora vuole accollare a me il costo e farmi pagare l'immobile 20 mila euro in più.Ma quanto costa stò certificato? Che dici..la mando a quel paese?
    Grazie infinite.
    Ale

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    1. dipende da te, purtroppo non so che dirti, anche perché la situazione è un po' starna. Mi dici che rischia il crollo, quindi se compri dovrai rimetterci le mani in maniera sostanziale, e allora perché richiedere l'agibilità? Digli che la compri senza e quando farai le ristrutturazioni ci penserai tu! In un'ottica di ristrutturazione a quanto intuisco 'profonda' mettere nel calderone anche la pratica di agibilità non ha costi aggiuntivi enormi.

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  35. Buonasera, ho un estremamente bisogno del suo aiuto e spero di cuore che Lei mi risponda prestissimo. Le spiego il mio problema: nel 2007 ho comprato un appartamento senza il certificato di agibilità, infatti nel rogito c'è scritto che non c'è e che la parte venditrice assicura e garantisce che l'immobile sia immune da deficienze igienico sanitarie e da irregolarità edilizie che siano da ostacolo all'ottenimento dell'agibilità. Ora ho messo in vendita tale appartamento e ho trovato anche un compratore con il quale ho stipulato il compromesso e che mi ha già versato l'acconto. Nella stipula del compromesso sia per mia grande ignoranza pensando che fosse semplice ottenerlo e sia perchè l'agente immobiliare non mi ha illumitano per niente su tale certificato, ho garantito che avrei prodotto tale certificato. Ora leggendo i precedenti messaggi mi rendo conto che non sarà facile attenerlo e per me lo sarà ancora di più visto che ho tempi strettissimi (la data del rogito è vicina). Come devo fare? non produrre tale certificato sugnifica per me restiuire il doppio dell'acconto, perdere il mio che intanto ho versato per comprare una casa più grande necessaria per la famiglia, in pratica perdere i sacrifici e i risparmi di una vita. Grazie di cuore. La casa casa è stata edidicata in virtù di una concessione edilizia rilasciata dal sindaco del comune nell'agosto del 1991 e successiva variante rilascita dalla stessa autorità nel novembre 1992. Francesca

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    1. Può ovviare nel seguente modo: può intanto farsi fare un preventivo di spesa da un tecnico per l'ottenimento di tale certificato, poi se il preventivo le va a genio può mettersi d'accordo con il compratore che lo fornirà a propria cura e spese dopo il rogito se non fosse possibile prima. Ovviamente ciò può essere messo nero su bianco anche nel rogito di acquisto. Può anche far parlare l'acquirente con il suo tecnico se le restasse difficile convincerlo.

      P.S. non commento la 'faciloneria' del collega agente immobiliare.

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  36. Ho provato a seguire la stada da lei consigliata ma niente..vogliono il certificato in mano prima..
    Volevo chiederLe più o meno un tecnico onesto ma anche professionale e so che la professionalià vera si paga che preventivo mi presenterà ( mi può dare un'idea della somma??) e dei tempi cosa mi sa dire?? Fra

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    1. purtroppo per i costi devi sentire un tecnico, per il tempo non è certo cosa di giorni.

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  37. Causa incendio in palazzina adiacente a quella in cui ho l'abitazione,coinvolta in parte,dopo messa in sicurezza dell'immobile e rilascio dell'agibilità dopo verifiche con metodo doppio martinetto e prova carico su solaio,devo procedere alla ristrutturazione dell'appartamento ai fini del rilascio dell'abitabilità.Anche se nn ci sn stati grossi danni,ma solo danneggiamento degli infissi e annerimento delle mura e volendo fare le opere senza l'intervento di un impresa, essendo pensionata al minimo, a cosa vado incontro?Premetto che l'amm.re del condominio ci ha detto che l'abitabilità è legata soprattutto alle prove di carico da fare su singolo appartamento.Ciò significa che posso fare i lavori per conto mio e presentare solo la certificazione con relazione di un Ing. salvo problemi al solaio? Grazie per la risposta.

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  38. Buongiorno,
    avrei urgentemente bisogno di un suo parere.
    Mia cognata ha ricevuto in eredità una quota di un edificio (in parte adibito ad abitazione ed in parte ad alloggio con cucina) ormai chiuso da anni in zona montana (Lombardia). A tale edificio (vuoto da qualsiasi mobile) sono da tempo state chiuse tutte le utenze. L'edificio è di epoca non recente (una parte mi dicono avrà almeno 100 anni, l'altra è stata aggiunta negli anni 50) ma non saprei dirle con maggiore precisione. Non crediamo comunque sia in possesso dell'agibilità (o perlomeno non sapremmo dove reperire i documenti). Ora che siamo in fase di dertminizaione della fantomatica IMU gli altri comproprietari sono in fermento per cercare in tutti i modi di limitare al massimo la spesa (l'edificio non è esattamente piccolissimo e il comune ha determinato un'aliquota del 9%!). Si vorrebbero avvalere dell'opportunità del coma 3 art. 13 DL 201/11 (spero i rif. datami siano esatti) per farla dichiarare inabitabile (o meglio da quanto ho letto dai suoi chiarimenti a inizio forum "inagibile"!) per pagare al 50% per un edificio in effetti vuoto ed inaffittabile. Al di là che comunque la cosa ci è stato spiegato sarà poi soggetta alla verifica di un perito comunale ed all'accettazione dello stesso circa l'inagibilità, la mia domanda è: ma poi in un futuro, quando dovessero vendere l'immobile, come si mette con l'agibilità? E' vero che ad oggi non sappiamo come detto se sia esistente o meno, ma se la facciamo dichiarare inagibile, poi di fatto lo sarà e quindi non comporterà un decremento del valore dell'immobile o quantomeno l'onere di doverlo rimettere a norme (magari rispettando le normative in vigore ad oggi e non più quelle dell'epoca?!?). Mi può dare un consiglio ed una delucidazione? La ringrazio d'anticipo per la risposta sollecita, vista l'imminente scadenza.

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    1. L'agibilità o abitabilità è stato introdotta con Regio decreto nel 1934 quindi è probabile e normale che ne sia sprovvisto. Inoltre tale certificato certifica la salubrità e la sicurezza degli ambienti, che da quello che mi scrive credo che l'edificio non abbia ne l'uno ne l'altro. Per una futura vendita teoricamente potrebbero richiederlo, ma dubito che facciano storie per un immobile così vecchio.
      Ricordo che si può comunque procedere alla vendita anche senza tale certificato, anche se può fare un effetto diverso tra dire che non c'è perché è un immobile molto vecchio e quindi mai richiesto e dire che non c'è perché è stato dichiarato inagibile dal comune, per un compratore potrebbe suonare diverso (anche se poi vista la vetustà dell'immobile non c'è in realtà tanta differenza).

      Non potendo vedere di persona le condizioni dell'immobile sinceramente non saprei che suggerimento darti, puoi chiedere un parere ad un geom. di tua fiducia.

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  39. E' proprio la sintesi del mio dilemma: dire che un edificio vecchio non ha un'agibilità da mostrare è, credo, abbastanza normale e penso anche accettato come prassi da un eventuale compratore, ma dichiararlo inagibile suona alquanto divero. Il mio timore è se dichiarandolo tale si incorra non solo nel peggiorare la sua "immagine" commerciale deprezzandolo ma in problematiche tipo declassamenti catastali o cambi di destinazione d'uso - soprattutto per la parte ex-albergo - a seguito della perizia, che ne renderebbero certamente a quel punto più difficile una eventuale collocazione sul mercato.
    Procederò come suggerito.
    La ringrazio infinitamente per la risposta sollecita e per la cortesia e le auguro buona serata.
    Paola

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    1. cambi di destinazione d'uso non credo, solitamente non è il comune che li impone.

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  40. le chiedo una sua nota su come procedere per richiedere abitabilità per una casa del 1978, in buono stato, impianto gas in tubo esterno privo di perdite, caldaia nuova del 2009 con libretto, impianto elettrico originale, in buono stato, con l'aggiunta di differenziale, privo però di certificazione (46/90.
    grazie alessandro

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    1. la pratica di agibilità la deve presentare in comune un tecnico, non si può far da soli. Sarà lui a fare tutte le opportune considerazioni

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  41. Antonio da Sansepolcro20 giugno 2012 alle ore 12:16

    Ho comprato casa nel 2002. Prima di acquistare ho fatto accorpare le due unità abitative (appartamento e mansarda). Mi è stato sempre detto che la mansarda era stata condonata e nel marzo 1988 era stata chiesta l'abitabilità (richiesta presente in Comune) ma che non si trova. Il tecnico incaricato ha sempre riferito che vi era l'abitabilità, anche perchè, riferisce , che con la legge 47/85 veniva tutto condonatoe con assenso dissenso la mansarda risulterebbe abitabile. E' vero?

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  42. Ciao Luca, visto che sei sempre così gentile con tutti, anch'io ho da farti una domanda: un paio di anni fà ho acquistato una casa antecedente al 1967 dal tribunale, ove non risultava corrispondenza tra l'effettivo stato dei luoghi e la rappresentazione planimetrica della scheda catastale,(dovuta a delle modifiche delle tramezzature interne). Nel decreto di trasferimento del tribunale, al fine di regolarizzare la conformità catastale, mi obbligavano ad inoltrare in catasto apposita denuncia di variazione.
    Ho incaricato un ingegnere che mi ha prodotto denuncia di variazione con aggiornamento delle schede catastali. Ovviamente nel frattempo ho anche eseguito dei lavori di adeguamento degl'impianti con i relativi certificati di conformità, ho sostituito infissi, porte interne e pavimenti.(credo lavori per cui non serve Dia, in quanto non ho presentato nulla al comune; così mi hanno detto riguardo alla nuova normativa). Sono anche in possesso del certificato di classificazione energetica.
    Il problema qual'è? sto vendendo il mio appartamento; due mesi fà dopo aver fatto il preliminare di vendita e dopo tutta la documentazione che gli ho fornito, il compratore, non contento, adesso si è ricordato del certificato di abitabilità,(premetto non menzionato nel preliminare).
    Non saprei come fare, essendo una costruzione vecchia molto probabilmente non è mai stata presentata, a maggior ragione, ho letto che l'abitabilità la richiedi sotto presentazione di DIA a fine lavori, mai i lavori delle modifiche interne erano stati già fatti anni fà, così come menzionato nell'atto del tribunale.
    come dovrei comportarmi? cosa devo dire al comune? l'acquirente è ostinato a voler questo documento nonostante la messa a norma di tutto l'immobile.
    perfavore attendo una risposta.
    grazie distinti saluti.

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  43. ciao Luca aspettavo una tua risposta. alla domanda del 01.07.
    grazie

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    1. Anzitutto scusa per il ritardo nella risposta, ma sono tornato stanotte dalla luna di miele.

      Se il compratore lo vuole, il certificato ci deve essere. Nel preliminare al più doveva essere scritto che non c'era e che tu non lo avresti fornito. Devi incaricare un tecnico e produrlo, oppure cercare di vedere se a fronte di un piccolo ritocco al prezzo di compravendita l'acquirente si accontenti! Altrimenti non vedo soluzione.

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  44. Buonasera, una domanda:
    Di fronte la mia attivita', ce' un palazzo abitato ,ma potenzialmente pericoloso, e ricostruito in malo modo...Come faccio a verificare se possiede l'agibilita'??? e a chi dovrei rivolgermi per fare effettuare dei controlli??
    Maurizio Bari
    Grazie

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    1. può verificare in comune con gli estremi della concessione edilizia oppure il nome di chi ha richiesto l'agibilità. Può farlo da solo o incaricare un geometra

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    2. Ma se il, Palazzo dovesse non avere l'agibilita', (Trattasi di palazzo del comune dato provvisoriamente a senza tetto), sarebbe possibile chiederne lo sgombro o la chiusura???
      Grazie in anticipo

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    3. se è un palazzo del comune e il comune lo ha dato a qualcuno (senzatetto o no non fa differenza) mi sembra strano che non abbia l'agibilità. Per chiederne lo sgombero o la chiusura contro il parere dello stesso comune, dovrebbe avere chiare ed inequivocabili carenze e intraprendere le vie legali contro il comune stesso, perché chi ne decide la chiusura o è il comune che ne è proprietario e per di più è lui che rilascia l'agibilità o è il tribunale, non si fugge!

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  45. Ultima e poi la lascio stare.....
    Quali sarebbero le motivazioni gravi di cui parla???
    Basterebbe non avere l'agibilita'???
    O che altro??
    Grazie mille ancora...
    www.lauascezze.com
    www.oldbari.com
    quando vuole!!

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    1. non credo basti non avere l'agibilità, in Italia ci sono tantissime case sia nuove che vecchie che sono abitate senza agibilità.
      Per gravi motivazioni intendo rischi fondati come possibilità di fondata di crollo, impianti pericolosi con rischi di fughe di gas ecc. che possano mettere in serio pericolo la vita o la salute di chi vi abita dentro e/o di chi si possa trovare nelle immediate vicinanze.

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  46. Problemi di Certificato di Abitabilità:

    Salve, i miei genitori 26 anni fa come soci di una cooperativa hanno acquistato un immobile in un condominio di tre fabbricati con 6 appartamenti cadauno. Solo il 22 novembre del 2011 dopo una serie di problematiche che non sto qui a raccontare sono riusciti ad ottenere (come gli altri condominini) l'assegnazione definitiva con normale atto notarile. Oggi i miei genitori intendono vendere l'appartamento perchè nel frattempo ne hanno acquistato un altro... e qui nascono i problemi. Il regolamento della cooperativa dice che gli appartamenti non possono essere venduti prima dei dieci anni dall'avvenuta certificazione di abitabilità. Tale certificato è stato rilascitao il giorno prima della stipula dell'atto ovvero il 21 novembre 2011.
    Mi sembra poco chiara tale situazione: se i miei genitori abitano in quest'appartamento da 26 anni, non dovevano ricevere allora l'abitabilità/agibilità dell'immobile? Oppure, anche se detto certificato gli è stato rilasciato dopo 26 anni, non si doveva specificare che l'immobile è abitabile e agibile dalla dalla data precedente alla loro occupazione? E' possibile che dopo 26 anni gli è stato permesso di abitare senza certificazione ed oggi se vogliono vendere devono attendere altri 10 anni? Qualcuno può gentilmente aiutarmi?

    Grazie 1000, Nanni

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    1. purtroppo non so se dovranno aspettare altri 10 anni per la vendita, ma purtroppo in questo paese è possibile vivere anni e anni in una casa senza avere l'agibilità rilasciata, come il vostro caso testimonia!

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  47. salve, ho acquistato un immobile che al momento dell'acquisto non aveva il cert.agibilita ma, un paio di mesi prima il venditore aveva fatto domanda al comune per l'ottenimento dello stesso. Nel rogito sono riportati gli estremi della domanda e che "eventuali oneri e documentazioni necessari per l'ottenimento del certificato sono a completo carico del venditore": Dopo un paio di anni da parte del comune c'e' stata risposta negativa all'ottenimento dello stesso. Secondo lei ho gli estremi per chiedere risarcimento danni?
    Grazie
    Roberto

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    1. Non capisco molto bene la situazione. Se il vecchio proprietario ha presentato la richiesta, il comune ha tempo 60 giorni per dare parere negativo altrimenti si ha l'agibilità per silenzio assenso. Tu mi parli di 2 anni, forse è stata data e poi revocata? Puoi spiegarmi meglio?

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    2. il vecchio proprietario ha invocato il silenzio assenso ma il comune ha risposto che durante i 60 gg il comune ha richiesto dei documenti integrativi che nn sono mai stati presentati.

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    3. Ecco spiegati i 60 giorni, ha presentato la domanda incompleta e poi visto che probabilmente doveva spendere dei soldi, non ha presentato i documenti integrativi richiesti. Siccome nell'atto c'è scritto (ed è bene che ci sia scritto) che "eventuali oneri e documentazioni necessari per l'ottenimento del certificato sono a completo carico del venditore", e inoltre in comune dicono che hanno richiesto dei documenti integrativi che lui non ha fornito, hai tutte le carte per poterti muovere contro il costruttore. E' il classico caso di chi "basta che vendo e poi se la sbriga chi compra" e purtroppo ce ne sono molti. Consulta un legale e un geometra di parte, hai pagato ed è giusto che tu abbia ciò per cui hai pagato!
      Le strade sono 2: o tramite il tuo legale gli fai sapere che dovrà provvedere immediatamente (salvo tempi tecnici) a sistemare il discorso, oppure che ci penserai tu, facendoti fare un preventivo per tutte le spese necessarie e poi gli chiederai il risarcimento perché hai comprato qualcosa che ne manca un pezzo ma l'hai pagata per intero!

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  48. Buongiorno, dovrei acquistare un immobile datato 1974 che naturalmente non possiede il certificato di abitabilità e che avrebbe bisogno di una ristrutturazione sostanziale. Solitamente la banca non concede il mutuo se non è presente tale certificato. Come mi dovrei muovere?
    La ringrazio anticipatamente.

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    1. non è detto, non sempre lo richiede la banca. Puoi provare a fare un preliminare condizionato al rilascio del mutuo: se ti danno il mutuo compri l'immobile, altrimenti sei libero senza che nulla abbia da pretendere il compratore. Di proposte o preliminari così se ne fanno a iosa

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  49. ciao Luca,
    viste le tue risposte ho deciso di scriverti: a luglio del 2011 ho venduto la mia casa e solo qualche giorno prima del rogito ssono venuta a conoscenza del fatto che il mio appartamento non aveva il certificato di abitabilità, così attraverso l'agenzia di intermediazione ho contattato il costruttore il quale, attraverso una scrittura privata, mi declinava da ogni responsabilità ed ogni onore e che si sarebbeimpegnato nel più breve tempo possibile ad effettuare tutta la pratica.
    Il rogito è stato fatto e oggi, a distanza di un anno, la persona a cui ho venduto la casa, mi manda una lettera dall'avvocato dicendomi che a causa di un vizio grave, quindi la mancanza di tale certificato, vuole annullare l'atto e vuole indietro i soldi.
    capisci il mio più totale sgomento: ho sentito il costruttore e sta preparando la sanatoria per il certificato a sue spese.
    sono preoccupata...ma si può annullare tutto?
    grazie

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    1. Ma il compratore era a conoscenza del difetto di agibilità dell'immobile? Teoricamente doveva esserlo visto che di mezzo c'era anche l'agenzia che lo sapeva. Inoltre cosa è stato messo sull'atto di acquisto in merito?

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    2. io credo proprio che il compratore fosse al corrente in quanto informato dall'agenzia, ma credo solo verbalmente.
      sull'atto invece il certificato non viene neanche menzionato, c'è solo la dicitura per cui si dichiara la conformità dei dati catastali e delle planimetrie e che la parte acquirente da atto di aver ricevuto le informazioni e la classificazine energetica.
      invece sul mio di 7 anni fa c'è scritto che il costruttore si impegnava a procurare tale certificato.

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    3. anche se solo verbale va bene se lo riesci a dimostrare, e poi puoi prendere tempo dicendo che il costruttore sta provvedendo a regolarizzare la cosa.
      Anche se hanno pagato ed è giusto che abbiano il certificato di agibilità, mi sembra tanto un pretesto per sbarazzarsi dell'appartamento. Così di punto in bianco si fa scrivere dall'avv. per dire che faranno annullare l'atto mi sembra strano senza prima una telefonata, un avvertimento bonario. Son partiti subito sparati.
      Ripeto è giusto che lo abbiano, ma mi sembra una misura drastica senza prima aver provato bonariamente a risolvere la cosa.
      Per quanto riguarda l'annullabilità dovresti comunque sentire un legale, non so se sia così semplice.

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    4. bravissimo...hai centrato in pieno il problema: l'acquirente dopo un meseaveva già polemizzato su altre cose e aveva chiaramente fatto capire che si era pentita dell'acquisto!!!!ha trovato il cavillo a cui attaccarsi per annullare il tutto, ma anch'io non credo che possa essere così semplice.
      ho contattato un legale per rispondere alla lettera, in quanto da parte mia non c'e' nussuna intenzione di parlare personalmente con questa persona e mi ha detto che avrebbe scritto al collega dicendo che sarà il mio legale rappresentante ma che sarà in ferie fino a fine agosto e che se parlerà a settembre e...sai l'avvocato dell'acquirente cos'ha risposto??che procederà ugualmente per via giudiziale....

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  50. Buongiorno 3 giorni fa, ho firmato una proposta di acquisto irrevocabile di un appartamento all'ultimo piano di un condominio fatto su due livelli sebbene all'agente immobiliare (mio parente) gli ho fatto notare che sulla planimetria risultava accatastata come abitazione solo il piano inferiore mentre quello superiore è censito come ripostiglio. La risposta è stata che è regolare quasi tutti i sottotetti classificati A2 sono cosi . Fiducioso ho firmato ,poi alla sera ho fatto alcune interrogazioni in internet per questa situazione ed ho visto che non è cosi regolare.sebbene il giorno dopo ho chiamato telefonicamente ( anche sms) l'agente immobiliare per dire di aggiungere delle clausole per agibilita' di tutto l'immobile non ha mai risposto. Il giorno successivo a quest'ultimo, mi ha contattato riferendomi che il venditore ha accettato la proposta e che ora sta regolarizzando l'accatastamento. La domanda è questa siccome non sono più sicuro dell'acquisto e vorrei recedere, il fatto che nei 10 giorni di validita' della proposta irrevocabile d'acquisto sicuramente non riuscira' a produrre documenti per regolarizzare l'accatastamento, ho margini legali per ritirarmi senza alcun dispendio di danaro. Inoltre se trattasi di un abuso edilizio (perchè questa parte dell'immobile ha la cucina il bagno e il soggiorno ) il contratto potra' considerarsi nullo? la ringrazio sentitamente attendo sue comunicazioni.

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    1. non capisco cosa cosa voglia dire che la situazione non è così regolare. La situazione potrebbe essere regolarissima: il piano sotto accatastato ad appartamento e il piano mansardato accatastato come C/2 (e non a A/2). E' abbastanza frequente e non c'è niente di strano. Poi non capisco cosa il discorso dell'agibilità! se ce l'ha solo l'appartamento e non la soffitta allora è un problema, ma di solito sull'agibilità è menzionato sia l'appartamento che la soffitta. Controlla. Se la situazione è così, non c'è niente di strano. Poi se sapevi che l'accatastamento era così (e non c'è niente di starno) e hai firmato ugualmente, purtroppo il problema è il tuo, ne dell'agente ne del proprietario.
      Il problema sarebbe il loro se ci fosse qualcosa che non va o nell'accatastamento o nell'agibilità che ti abbiano taciuto. Ma se l'accatastamento è quello e l'agibilità c'è, lo sapevi e hai firmato ed è un problema tuo.
      Se c'è qualcos'altro fammi capire meglio.

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    2. grazie per la tua disponibilita,'domani ho un incontro in agenzia per le ricerche che hanno effettuato presso il comune (Dia ecc.) in merito all'agibilita' ( sembra che la cucina o il bagno non abbiano le altezze minime richieste) ti saprò dire.

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  51. Gentile Luca,la ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità,se vorrà darmi un parere riguardo a un problema che mi si è posto recentemente.
    Abito in un edificio di proprietà disposto su tre piani - seminterrato, piano terra e soffitta abitabile - munito di permesso di abitabilità rilasciato dal Comune nel 1979,epoca della sua costruzione.
    Il permesso di abitabilità è stato emesso dal Sindaco in base alle leggi sanitarie del 1934 e fà espresso riferimento alle relazioni dell'Ufficiale Sanitario e del Capo dell'Ufficio Tecnico Comunale che certificano che la costruzione è stata eseguita in conformità al progetto approvato e che i muri sono convenientemente prosciugati e non esistono motivi di insalubrità.Nel 2000,a seguito di richiesta di cambio di destinazione del garage a civile abitazione,ho ottenuto dal Comune la Concessione dell'abitabilità del piano seminterrato.Ci tengo a precisare che questo è l'unico intervento edilizio dal 1979 e che non ha comportato alcuna modifica della struttura originaria.
    Un mio vicino sostiene ora che la mia abitazione risulta abusiva in quanto la cubatura eccede quella prevista dal progetto e minaccia di segnalarlo all'Ufficio Tecnico comunale.
    Considerate le certificazioni in possesso e che l'intervento del 2000 non ha riguardato l'ampliamento dell'edificio,nel caso il vicino metta in atto la denunzia,mi chiedo:che possibilità ci sono che scattino effettivamente i controlli del Comune? Nel caso questi controlli ci fossero,devo accettarli o posso rifiutarli esibendo le certificazioni fatte dello stesso Comune nel permesso di abitabilità,a garanzia della regolarità progettuale dell'edificio?
    Nella speranza di un Suo parere,le porgo sentiti ringraziamenti.

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    1. se il comune ritiene necessario controllare, non puoi rifiutarti. L'agibilità certifica solo la salubrità e la sicurezza degli ambienti e non la conformità urbanistica. Probabilmente sul certificato da lei in possesso c'è scritto che il tecnico certifica che l'edifico è stato costruito conformemente al progetto approvato... è il tecnico che fa un'autodichiarazione, non è il comune che lo certifica! L'unico modo per verificare la regolarità della costruzione è prendere i progetti approvati in comune e vedere se sono conformi allo stato di fatto.

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  52. Grazie per la cortese e immediata risposta.
    Voglio comunque precisare che il Permesso di abitabilità si esprime nel seguente modo:"Viste le relazioni dell'Ufficiale Sanitario e del Capo dell'Ufficio Tecnico Comunale dalle quali risulta che la costruzione di cui sopra è stata eseguita in conformità del progetto approvato,che i muri sono convenientemente prosciugati e che non sussistono per essa altre cause di insalubrità;AUTORIZZA l'uso del fabbricato sopra descritto a tutti gli effetti di legge."
    A fare questa dichiarazione non è un Tecnico qualsiasi,ma il Sindaco che riferisce sull'operato del Capo dell'Ufficio Tecnico,i quali,nella loro funzione istituzionale rappresentano il Comune a tutti gli effetti.Credo che,se non avesse valore tale certificazione firmata,allo stesso modo sarebbe priva di valore la stessa Concessione edilizia a costruire firmata dallo stesso Tecnico.
    Cordiali saluti.

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  53. Dimenticavo di precisare che all'epoca in cui l'edificio è stato ultimato,nel 1979,non esisteva ancora l'Autocertificazione del Tecnico progettista:la conformità della costruzione al progetto approvato veniva accertata dai tecnici comunali.Su questo presupposto veniva rilasciato il Permesso di Abitabilità,il quale includeva,in base alle leggi urbanistiche del 1934,la conformità Sanitaria e quella Tecnico-urbanistica rispetto al progetto approvato.
    L'Autocertificazione del Tecnico progettista a fine lavori è stata introdotta più tardi nel 1994.
    Saluti.

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    1. Mi sfuggiva l'epoca di costruzione. Credo che per certificare che la costruzione è stata eseguita in conformità del progetto approvato, all'epoca abbiano fatto un sopralluogo come recita l'art. Art. 221. del regio decreto del 1934 e che quindi dovresti stare a posto.
      Anche se per quanto riguarda la validità di ciò che viene rilasciato dal comune è sempre salvo il diritto di terzi, quindi una concessione rilasciata dal comune potrebbe sempre ledere i diritti, per esempio, di un vicino e questi potrebbe far valere i suoi diritti. Poi bisogna vedere se questi diritti, nel tuo caso, li ha lesi al tuo vicino oppure no e se li avesse lesi se c'è una prescrizione visto che l'edificio ha ormai oltre 30 anni.

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  54. Ciao Luca,non immaginavo che in Italia ci fosse tanta ignoranza in materia e purtroppo mi trovo gia' da un pezzo a fare avanti re indietro tra Comune,suap ecc.Ti spiego:Ho deciso con mio marito di avviare un'impresa familiare e nella fattispecie una pescheria-gastronomia;abbiamo individuato il locale e preso in locazione ma il locale vanta solo un certificato di abitabilita' datato 1971 e da allora ogni attivita' aperta non ha mai dovuto richiedere altro.Ora,al contrario, mi hanno comunicato che quel certificato non basta e bisogna mettere in piedi tutta la pratica edilizia nonostante il mio geometra continui ad insistere che l'abitabilita' e'sufficiente e che bisogna quindi portare avanti solo la pratica commerciale ma al suap non accettano il certificato che ho io.Cosa mi dici a riguardo?

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    1. Non so che dirti, ci sarà un perché, prova a chiederlo. Forse vorranno degli adeguamenti a norma del locale?

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  55. sara' cosi'???!!!! La cosa strana è che il locale non l'hanno neanche visto!!!!Comunque ti ringrazio e spero di risolvere il prima possibile!!!!

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  56. Ho bisogno di aiuto! ho acquistato casa di nuova costruzione e nell'atto del notaio il costruttore dichiara di averne fatto rchiesta si è impegnato a farcela avere. Nel frattempo noi ci siamo trasferiti, richiesto e ottenuto la residenza e a distanza di un anno ci è arrivata la multa da parte del Comune per la mancanza del certificato. Chiedo, ma il Comune non doveva controllare prima di darmi la residenza? oppure quanti giorni aveva per controllare? Poi le chiedo un consiglio. Il costruttore ci vuole pagare la multa...mi conviene fare causa direttamente? pagare la multa non significa avere poi l'abitabilità....
    Grazie di cuore per la risposta.

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    1. se si abita in una casa senza agibilità si rischia la multa come è successo a lei, residente o no. La casa svolge un ruolo sociale importantissimo, per cui si può abitare in una casa anche senza agibilità, e lo può notare dal fatto che il comune le ha fatto solo una multa e non le ha intimato lo sgombero.
      Se il costruttore ha presentato la richiesta e dopo un anno non ce l'avete ancora è segno che c'è qualche problema che il costruttore deve mettere a posto. Fategli pagare la vostra multa e intimategli le vie legali per spronarlo a mettere a posto le cose per ottenere l'agibilità.

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  57. buonasera,vorrei porle un quesito,nel 2006 abbiamo cominciato la costruzione di una casa agricola,nel 2007 l'impresa ha dato il fine lavori per quello che gli competeva,a seguire io nel tempo libero ho fatto molti lavori e attualmente non ho ancora finito la messa in sicurezza della casa visto che mancano ancora parapetti e un bagno non è ancora funzionante.
    il comune mi ha appena inviato una lettera dall'anagrafe in cui mi dice che d'ufficio hanno cominciato la procedura di variazione anagrafica,praticamente mi obbligano a prendere residenza li senza che io abbia presentato la richiesta di agibilità e neanche quella di attribuzione del numero civico (anche per quello mi risulta serva il certificato di agibilità)
    possono obbligarmi a prendere residenza in una casa senza certificato di abitabilità?e più che tutto ho dei limiti di tempo a presentare domanda di agibilità?

    grazie Elio

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    1. non conosco il motivo per cui hanno agito d'ufficio, ma se lo hanno fatto un motivo di sicuro c'è.... il comune non si crea lavoro se non c'è bisogno o se non è obbligato. Probabilmente per la sua situazione e per il tipo di abitazione che ha avrebbe lei avrebbe dovuto trasferire la residenza entro un certo tempo e non lo ha fatto, per questo hanno agito d'ufficio. Vada in comune e cerchi di capire se è possibile fermare la procedura.

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    2. la casa l'ha costruita mi papà come agricola avendo tutti i requisiti,ora lui ha preso residenza li e gliela hanno accettata dopo vari controlli.
      mio papà ha appena preso la residenza li io penso che vogliano spostare la mia residenza d'ufficio per poi contestare quella di mio papà in modo da far decadere i privilegi agricoli per far pagare oneri e multa...per battere cassa!!!
      l'anagrafe mi contesta che io risiedo li da un anno,io gli ho confermato che in questa casa io sono rimasto per 2 anni a "fare la guardia" perchè i ladri mi avevano staccato un'inferriata e rotto un serramento ,da quella data ho messo una branda e sono rimasto a dormire li,gli ho anche detto che se il fatto che sono rimasto li in questi due anni è un problema per loro di farmi tranquillamente la multa prevista,io infatti da quando ha preso residenza mio papà sono tornato a casa mia nello stesso comune....ma non vogliono sentire ragioni!!
      come consigliatomi dal responsabile d'anagrafe di un comune molto più grande del nostro,capoluogo di provincia,oggi vado a parlare col sindaco,secondo lei a cosa mi devo appellare per rifiutare questo trasferimento di residenza d'obbligo?
      come ultima opzione ho ancora quella di trasferire la mia residenza a casa della moglie,siamo sposati da un anno e lei ha ancora la residenza a casa dei suoi genitori,nel comune capoluogo di provincia.
      xò mi sembra ridicolo essere trattato come un extracomunitario nel comune dove la mia famiglia vive e lavora la terra da almeno 4 generazioni!
      grazie mille della velocissima risposta!

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  58. E' POSSIBILE OTTENERE L'ABITABILITA' IN UN APPARTAMENTO DOVE LA CUCINA NON POSSIEDE UNA FINESTRA
    APRIBILE ALL'ESTERNO MA SOLO UNA PICCOLA VETRATA CHIUSA CHE DA ALL'INTERNO DI UNA SCALA INTERNA

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  59. Buongiorno,

    da diversi mesi ho venduto un locale senza certificato di agibilità dichiarando in una scrittura privata che avrei prodotto tutta la dicumentazione. Purtroppo a causa di un solaio il comune non mi rilascia tale documentazione. Come posso venire fuori da questa situazione?

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    1. il punto è che se ha promesso ormai deve dare. Quindi se c'è da eseguire lavori li deve eseguire al fine del rilascio di tale certificato, altrimenti la parte acquirente potrebbe citarla.

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  60. buona sera, ho un garage in fitto, ho intenzione di svolgere anche l'attività di autoriparatore e centro di revisione auto. L'ufficio provinciale a tal proposito mi chiede l'agibilità dei locali, io sono in possesso di certificato di abitabilità del 1966 praticamente quando è stato ultimato il palazzo.La mia domanda è la seguente: il certificato di abitabilità in mio possesso è valido come certificato di agibilità? ... ringrazio anticipatamente chi volesse rispondere.

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    1. prima veniva distinto tra abitabilità e agibilità (non mi metto a spiegare la distinzione), comunque va bene quello che ha in mano

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  61. gentilissimo,
    ho letto volentieri i vari post e vorrei porLe una domanda.
    il costruttore della mia abitazione, acquistata nel 2001 ha omesso di richiedere il certificato di abitalità. Adesso il condominio ha deciso di richiederlo, presentando regolare domanda, avvalendosi di un avvocato ed di un tecnico. Durante questi anni,diversi condomini, compreso il sottoscritto, hanno "abusivamnete" costruito delle verande sui balconi.
    le mie domande sono fondamentalmente due:
    1) la mancata presentazione della domanda per l'ottenimento dell'abitabilità da parte del costruttore può esssere impugnata dal condominio per eventuale richiesta di danni?
    2) la presenza delle "famigerate" verande può essere ostativo alla concessione dell'abitabilità da parte del Comune o si incorre "semplicemente" in abuso edilizio punito diversamente?
    La invito, qualora di Sua conoscenza, ad indicarmi decreti ed articoli di legge che regolano la presenza di verande in condomini, che devono presentare domanda per l'ooetnimento del certificato di abitabilità
    grazie

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    1. per quanto riguarda il primo quesito bisognerebbe vedere alla stipula dell'atto cosa è stato pattuito tra voi e il costruttore. Inoltre nel caso che l'obbligo di reperire l'agibilità se lo sia assunto il costruttore, come di consueto, bisognerebbe vedere se esiste una prescrizione visto che sono passati 11 anni, ma questa è una cosa che ignoro.

      Per il secondo quesito, il certificato di abitabilità ad oggi certifica solo la sicurezza e la salubrità degli ambienti e non la regolarità urbanistica. Per quanto riguarda la regolarità urbanistica c'è solo da presentare una autodichiarazione del tecnico che i lavori sono stati eseguiti secondo il progetto approvato. Quindi il vostro tecnico dovrebbe mentire (non so se lo farà). Inoltre se venite estratti per il controllo (i controlli per l'agibilità vengono fatti ad estrazione) è alquanto improbabile che vengano ignorate le verande abusive dal tecnico del comune e venga rilasciata l'agibilità.

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  62. Buonagiorno. è possibile chiedere l'inadempimento contrattuale da parte del venditore che ha costruito l'appartamento per la mancata consegna o rilascio del certificato di agibilità?purtroppo nel contratto di vendita risulta scritto solo che la "società venditrice si obbliga a richiedere il rilascio del relativo certificato di agibilità", ma non di consegnarlo all'acquirente dell'immobile. Grazie

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    1. se ha richiesto il rilascio ed è stato ottenuto non vedo dove sia il problema. Se l'abitabilità c'è basta andare in comune e richiederne una copia, non mi sembra un gran lavoro!
      Se l'abitabilità o non è stata richiesta o è stata richiesta ma non rilasciata allora è un altro discorso.

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  63. Buongiorno,

    volevo chiedere come procedere nel caso in cui si presentino tutti i documenti al Comune per il rilasvio dell'agibilità/abitabilità e, dopo ben 13 (dico tredici) anni il comune non abbia neanche risposto.
    L'abitabilità è acquisita ma io come lo posso dimostrare?
    C'è la possibilità di una autocertificazione anche in questo caso?
    Grazie in aticipo per la risposta.

    Giuseppe

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  64. Grazie per la risposta ma, molto probabilmente, non mi sono spiegato bene: la casa l'ho fatta costruire io da una impresa edile, il progettista ha redatto tutti i documenti del caso, i fornitori hanno rilasciato le conformità e tutti i documenti, incluso l'accatastamento, sono stati presentati all'ufficio tecnico comunale per il rilascio dell'agibilità.
    L'ufficio tecnico comunale non mi ha semplicemnte risposto e, ora, mi sono rivolto ad un avvocato.
    Per evitare, però, quest'ultimo aggravio di spese, visto che la legge parla di silenzio/assenso decorsi i termini previsti, posso utilizzare una qualche forma di autocertificazione?
    Grazie

    Giuseppe

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    1. il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di
      una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso. Più precisamente qualora si sia formata lafattispecie del silenzio-assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, assolve quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con la dovuta documentazione.

      tratto da: acquisto certificato (consiglio nazionale del Notariato)

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  65. buona sera
    ho scoperto da poco che la mia abitazione è sprovvista di certificato di abitabilità
    volevo chiederle se avendo nel rogito la clausola "visto e piaciuto alla parte aquirente con tutti i diritti, accessori ed accessioni, pertinenze, servitù attive e passive........" come potevo cmportarmi grazie.

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    1. qualcosa si potrebbe fare, ma è ovvio se serva un avvocato. Andare dal vecchio proprietario e dire che non era stato detto che l'abitabilità non c'era e cercare di ottenerla, o comunque ottenere un risarcimento, non è cosa che si può fare da soli.

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    2. mi trovo anch'io nella medesima situazione dell'ultimo intervento, cioè dopo 7 anni ho scoperto in fase di valutazione per vendere l'immobile, che questo è sprovvisto del certificato di abitabilità.
      nel rogito ho una frase similare a quella di anonimo del 22 settembre ma da nessuna parte si menziona l'abitabilità.
      la mia domanda è secondo lei posso rivolgermi direttamente al notaio che ha stipulato l'atto, ci sono margini per un azione legale verso il venditore o me la devo mettere via?
      complimenti per il blog

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    3. il notaio non ha l'obbligo di citare l'agibilità sull'atto. Comunque almeno per premura (non per obbligo) avrebbe potuto dire qualcosa al riguardo al momento del rogito, ma ripeto che non è un obbligo. Di certo è che si può fare qualcosa, ma come dice lei ci vuole un legale, perché dopo 7 anni ripresentarsi dal venditore e dire che si pretendeva l'abitabilità non è cosa semplice anche se giusta.

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    4. grazie per il parere

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  66. buonasera,

    ho firmato per un atto per l'acquisto di un sottotetto classificato negli atti come A2.
    Alla sucessiva richiesta del certificato di agibilità mi é stato detto che questo era inesistente e che l'altezza di 2,20m impedisce di averlo.
    L'agenzia non mi ha detto nulla e mi ha sempre detto che i documenti erano tutti ok.
    Se in futuro dovessi venderla potrei avere problemi?
    Posso recedere senza perdere caparra?

    Grazie per il parere.

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  67. Buongiorno Luca, leggendo le molteplici "dissanventure" un' idea me la sarei già fatta, ma vorrei comunque un suo parere in merito alla mia situazione. Io e mio marito stiamo acquistando una casa indipendente alla quale manca l'abitabilità. Al momento siamo fermi all'accettazione della nostra proposta d'acquisto firmata in agenzia. Quando abbiamo visionato la casa, l'agente immobialire ci ha subito informato della mancanza di tale documento. Io e mio marito, prima di inoltrare la proposta d'acquisto ci siamo accertati che la banca che ci dovrebbe erogare il mutuo, non ci richiede tale certificato. Da ignoranti in materia, appurato che non sarebbe stato un'ostacolo per la richiesta del mutuo, abbiamo poi proceduto con la proposta d'acquisto che è stata accettata da parte del venditore. Nella proposta in due punti differenti c'è scritto che la casa è conforme alle normative vigente e che il venditore si impegna a fornire tutta documentazione in regola. Dato che non sappiamo se il certificato non è stato richiesto solo per una questione economica o perchè qualcosa non è stata fatta in regola, per maggior sicurezza abbiamo consultato un ingegnerie, il quale ha visionato tutti i documenti castatali dai quali sembra che sia tutto a posto. La casa ha bisogno soltanto di una leggera ristrutturazione (pavimenti, porte, impianto elettrico). Ora le mie domande sono: Possiamo pretendere il certificato di abitabilità dal venditore? Se non volesse fornircelo e volessimo provvedere noi, possiamo chiedere un rimborso delle spese che andremo a sostenere per inoltrare la richiesta? Se si rifiutasse ancora, possiamo recedere da tutto addebitando anche le spese dell'agenzia immobiliare al venditore?? Attendo un suo cortese riscontro.
    Grazie mille.
    Carmen.

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    1. La situazione è un po' controversa visto che l'agenzia vi aveva correttamente informato di tale mancanza. Il punto è che ne eravate al corrente e avete deciso di fare ugualmente la proposta. Tecnicamente è possibile fare qualcosa, perché non è stato deciso su chi sarebbe ricaduto tale onere, se sul venditore o sull'acquirente e quindi potevate dire che eravate stati informati ma che credevate che l'avrebbe comunque reperita il venditore. Ma rimane, secondo me, la vostra malafede, prima non vi interessava e vi andava bene così, poi ci ripensate e ora vi interessa. Vedete voi!

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    2. La nostra non è stata malafede! Solo ignoranza in materia. Pensavamo che non fosse così importante come documento, ma a quanto pare lo è!! Spero possa chiarirmi le idee e rispondere alle mie domande, così come ha fatto con tutti gli altri che hanno scritto prima di me. Non mi aspettavo come risposta "Vedete voi"!!! Grazie mille!!

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  68. Aggiungo, che noi siamo molto interessati alla casa in questione e che non c'è alcun ripensamento. Saremmo anche disposti a sostenere noi le spese per la richiesta dell'abitabilità ma se si tratta di una spesa ragionevole. Se si tratta di spendere 10.000 euro o più allora no! Dato che siamo persone abbastanza modeste che non navigno nell'oro e dovremmo fare grossi sacrifici per poter acquistare questa casa, non ce la sentiamo di affrontare un ulteriore grossa spesa. Tra l'altro, da quello che ho capito da una delle sue risposte, tale certificato avrebbe dovuto richiederlo il venditore a suo tempo affinchè tutto fosse in regola. Spero di aver chiarito la nostra posizione e le garantisco che non è stata studiata alcuna tattica per mettere in difficoltà il venditore. Vorremmo solo quello che ci spetta per una maggior sicurezza. Grazie ancora.
    Carmen.

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    1. Ho risposto 'vedete voi', non per essere scortese, ma perché sono situazioni nate male dall'inizio, dove entrambe le parti hanno sbagliato. In queste condizioni è difficile dare ricette. Per quanto riguarda la malafede, non intendevo che la vostra fosse una cosa premeditata, ma che sapevate che l'abitabilità non c'era fin dall'inizio e poi vi siete accorti che è un documento che ci dovrebbe essere e ora andate a cercare il cavillo (questo ho capito, non so se sbaglio).

      Si doveva agire così:
      1)sapere se c'è o non c'è l'abitabilità
      2)sapere i motivi per cui non c'è
      3)decidere su chi ricade l'onere, se sul venditore o sull'acquirente.

      Voi vi siete fermati al punto 1, quindi il venditore può dire che sapevate che non c'era e gli accordi era che compravate così anche senza agibilità (come realmente erano, se non ho capito male); voi dal canto vostro potete dire che pur essendone a conoscenza, credevate che ci avrebbe pensato il venditore, inoltre c'è anche la dichiarazione del venditore che l'immobile è apposto (e conta molto) e purtroppo è stato sprovveduto. Rimane il fatto che la vostra intenzione era quella di acquistare anche senza agibilità (e di questo può esserne testimone l'agente immobiliare) e ora vi siete pentiti (non dell'acquisto ma del fatto dell'agibilità).

      A distanza è una cosa che dare la soluzione è difficile: potrebbe avere una soluzione tranquilla, pacifica e in tempi brevi, come potrebbe essere una spirale senza fine perché entrambi avete sbagliato.

      Ribadisco che le cose sono state fatte male fin dall'inizio ecco perché la mia risposta 'vedete voi'. Non volevo essere sgarbato!

      Per qualsiasi altro chiarimento o domanda sono qui, non avete altro che da scrivere e chiedere!

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  69. Grazie per la risposta. Sicuramente da parte nostra c'è stata leggerezza nel valutare la situazione, ma purtroppo non ci capita spesso di acquistare case e avremmo dovuto informarci prima di fare la nostra proposta. Spero si risolva tutto presto. La terrò informata sugli sviluppi futuri. Grazie ancora.
    Carmen.

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  70. Salve, la ringrazio anticipatamente per l'attenzione, il mio quesito è il seguente:
    ho venduto una villetta a 2 piani con sottotetto non abitabile con regolare licenza edilizia, nel corso della costruzione il tetto ha subito una modifica, un innalzamento di circa 1 metro rimanendo sempre non abitabile, pur generando per il comune volumetria.
    Oggi mi dicono che non può avere il certificato di abitabilità e questo mi sta creando problemi con l'acquirente che mi ritiene responsabile.
    Potrei io ottenere il certificato di abitabilità per i soli due piani visto che il sottotetto è sempre stato dichiarato anche originariamente non abitabile?
    Distinti saluti.

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    1. il punto è se l'acquirente sapesse o no di quello che mi dice e se lo sapeva se eravate d'accordo che l'agibilità la doveva fornire lei.

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    2. La ringrazio intanto per avermi risposto, il mio cliente ha sempre saputo che il sottotetto era dichiarato sul progetto locale di sgombro, comunque sia l'agibilità l'avrebbe dovuta richiedere lui visto che l'immobile era da ultimare.

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    3. se il compratore era al corrente dello stato dell'immobile (per di più da ultimare) e sapeva che avrebbe dovuto chiedere lui l'agibilità, non capisco ora che cosa pretenda.

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    4. Il fatto è che il sottotetto è stato oggetto di variante architettonica, procedura a conoscenza da parte del cliente, ad oggi possiedo il silenzio assenso come procedura del DPR 380 comunale, ma mi sento comunicare dal tecnico comunale che a lavori ultimati il titolare non riceverà certificato di abitabilità,
      Quale responsabilità ho io in merito?

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    5. se come mi dici il compratore era a conoscenza di tutto e che sapeva fin dall'inizio che avrebbe dovuto prendere lui l'agibilità (ovvio visto che ancora era in costruzione) è passato in capo a lui l'onere di tale documento. Tanto più se hai fatto tutto in regola come dici.

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    6. Le chiedo perchè il comune dice che il silenzio assenso non vale per l'agibilità?
      Grazie ancora per l'attenzione.

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  71. salve, ho un grosso dubbio.
    Tizio cede in permuta a Caio un fabbricato e annessa area edificabile in cambio di appartamenti da costruire.In sede contrattuale Caio, costruttore, assume il preciso obbligo di provvedere all'accatastamento degli immobili una volta venuti ad esistenza, nonché a stipulare davanti al notaio l'atto di identificazione catastale.
    vorrei sapere in primis qual'è la funzione di questo atto.
    Inoltre, a due anni di tempo dalla conclusione dei lavori, Caio non ha ancora provveduto all'accatastamento degli immobili.
    Quali rimedi può esperire Tizio? é possibile ottenere una sentenza dichiarativa che si sostituisca all'ainattività di Caio? se si in che modo deve essere chiesta?
    oppure Tizio può agire solo ex art. 1453 cc e chiedere l'adempimento??
    grazie, cordiali saluti

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  72. Buonasera Sig. Luca. La ringrazio per la disponibilità e per il lavoro svolto. Due anni fa io e mia moglie abbiamo sottoscritto un contratto di locazione CONCORDATO per l'appartamento in cui viviamo oggi. Bene, in maniera casuale abbiamo saputo che TUTTA la palazzina (10 appartamenti) manca dei certificati di agibilità e/o abitabilità. Il problema pare sia che durante la costruzione siano fallite ben due ditte e tutti i proprietari hanno fatto finta di nulla e sono andati avanti. La cosa è venuta fuori solo da una famiglia che ha acquistato di recente anche sapendo la cosa (di accordo quindi con il venditore) e prendendosi lei carico delle pratiche. Solo che questa famiglia ha poi incontrato problemi seri ed il tutto è arrivato anche alle nostre orecchie. Tenga presente che in tutta la palazzina noi siamo gli unici non proprietari... Comunque, il casino è bello grosso ed addirittura pare che la mia casa, come altre al piano terra, abbia delle taverne sotto che in realtà non possano essere taverne ma magazzini/garages. Cosa dovrei fare secondo lei? Denuncia? e se si, a quale autorità? Sa, alla fine il fatto che da fastidio è che non ci hanno informati, e rimane sempre il dubbio che visti anche i fallimenti dei costruttori magari ci sia qualche magagna sotto, di quelle pericolose.
    Grazie in anticipo

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    1. Se ha paura della sua incolumità, può dare immediata disdetta e trovarsi un'altra sistemazione. Se sia il caso di denunciare o meno questo lo deve decidere lei, non posso di certo decidere io per lei.
      Altrimenti può sollecitare la proprietà ad accelerare i tempi di rilascio di tale certificato (sperando che siano tempi ragionevoli)

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  73. Buonasera le vorrei porre una domanda :circa un mesa fa ho venduto un immobile (villeta con terreno)ubicata in una zona di frana con tanto di certificato di agibilità vincolata al funzionamento di particolari macchinari di monitoraggio messi nella zona circa 5 anni fa.
    La data del passaggio di proprieta e stata il 28/09/2012 con rilascio delle chiavi in data 18/11/2012.questa mattina ci è arrivata una racc dal comune dove ci informavano della sospensione del certificato in quanto l'impianto di monitoraggio e malfunzionante....avendo anche fatto scrivere sull'atto che l'acquirente era edotto alla situazione dell'agibilità io dovrei essere esente da ogni responsabilità anche perche la data di sospensione del certificato è successiva alla data del passaggio...ma la domanda è questa ora l'acquirente potra richiedere la residenza su una casa dove in questo momento non c'è l'agibilità?? grazie per la risposta

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    1. fortunatamente la raccomandata vi è pervenuta successivamente al rogito di trasferimento di proprietà e inoltre l'acquirente era edotto di tale situazione, quindi non credo ci siano problemi per lei. Per quanto riguarda la residenza questo proprio non so dirglielo, infatti ci sono molte persone che sono residenti in case senza agibilità, ma in casi di particolare pericolosità per l'incolumità delle persone (come mi pare sia questo) potrebbe essere improbabile ottenere la residenza, ma non so dirglielo con certezza.

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  74. Salve, mi chiamo Stefano e sono in trattativa per l'acquisto di un immobile vecchio ma in buono stato e con servizi igienici esterni. Chiedevo se questo potrebbe essere un problema al momento della richiesta di mutuo visto che mi hanno accennato che a causa di ciò non può essere rilasciato il certificato di abitabilità.. grazie.
    stefano

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    1. Ciao Stefano, per metterti al riparo da un probabile rifiuto della banca ti consiglio di fare una proposta di acquisto o un preliminare di vendita condizionato al rilascio del mutuo. Alcune banche però non richiedono il certificato di agibilità, infatti l'assenza di tale certificato non è ostativa per la compravendita. I documenti che di solito richiedono sono: l'atto di provenienza (d'acquisto per esempio), le planimetrie catastali e il preliminare di vendita o proposta di acquisto.

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  75. Buon pomeriggio,
    formulo la presente per chiedere informazioni inerenti ad una richiesta per una pratica di agibilità.
    Ho chiesto ad un tecnico di effettuare una pratica di agibilità per un negozio sito a Roma in un palazzo, mi è stato risposto che per svolgere la pratica c'è bisogno di una richiesta per l'intero immobile e non per singole immobiliari.E' veritiera questa cosa o Lei mi consiglia di cambiare tecnico?
    Grazie anticipatamente

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    1. se l'intero stabile non ha l'agibilità allora ha ragione il tecnico. Se l'intero stabile ha l'agibilità e lei la richiede per il suo negozio perché ha fatto modifiche importanti allora può richiedere l'agibilità del negozio separata da quella dello stabile.

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  76. Buonasera,
    abbiamo affidato la vendita di una casa vecchia ereditata ad un'agenzia la quale ha provveduto a richiedere dei documenti.
    Dopo averci trovato, dopo un anno e mezzo l'acquirente e firmato un compromesso, il venditore ha scoperto della mancanza del certificato di agibilità di cui non ne eravamo a conoscenza in quanto l'agenzia non l'ha chiesto .
    Per questo l'acquirente ha preteso 26000 euro di sconto e l'agenzia se ne è lavata le mani.
    Abbiamo accettato con un compromesso integrativo la cifra dedotta ed ora non sappiamo cosa scrivere nel rogito per tutelarci da eventuali ritorsioni.
    E' possibile che l'agenzia nella richiesta dei documenti non sia stata obbligata a richiedere quel certificato? e se si cosa possiamo fare per essere rimborsati? Grazie della sua cortese risposta (tra otto giorni abbiamo il rogito)

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    1. Dare un parere sull'operato dell'agenzia immobiliare è un rebus. Ci sono sentenze che dicono tutto e il contrario di tutto. Di certo non c'è una legge specifica che dica che l'agenzia debba fare controlli specifici. Comunque anche se l'agenzia fosse responsabile voi che siete i proprietari non potete di certo tirarvi indietro dalle vostre responsabilità: se io vendo qualcosa che è mio devo sapere ciò che vendo, se non lo so (anche se in buona fede) ne sono responsabile.

      Comunque per tutelarvi al rogito potete mettere che la parte acquirente è edotta che l'unità immobiliare oggetto del presente atto è in difetto del certificato di abitabilità/agibilità (se sapete il perché, scrivete anche il perché) ed ogni onere in merito verrà assunto dallo stesso acquirente. Di quanto sopra detto se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo di acquisto.

      Questo per sicurezza doveva essere messo anche sull'integrazione del compromesso.

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  77. Buonasera Luca,
    sono in trattativa per acquistare la casa in cui abito in affitto costruita nei primi anni 60 e mai ristrutturata. Posso richiedere al comune di verificare l'esistenza del cert. di abitabilità? Inoltre il proprietario possiede la certificazione energetica che risale a circa 15 anni fa e quella della caldaia. Ciò significa che è a norma l'intero impianto di riscaldamento? Il mio intento è abbassare il prezzo di acquisto dal momento che dovrò procedere ad un'intera ristrutturazione. Grazie per i preziosi consigli che vorrà darmi.

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    1. certo che puoi chiedere al comune di verificare la presenza dell'agibilità. Devi solo chiedere se al comune dove è sito l'immobile vogliono una delega del proprietario (ogni comune ha le sue usanze). Mi sembra strano che abbia la certificazione energetica, visto che è stata introdotta da poco. Forse volevi dire il certificato di conformità degli impianti del gas o della luce o dell'acqua. Inoltre da quanto capisco ha anche il libretto della caldaia. Il certificato di conformità degli impianti certifica la conformità degli impianti al momento della loro realizzazione e con quel certificato il tecnico se ne assume la responsabilità a patto che nel tempo non sia stato modificato l'impianto o non siano variate le normative.

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  78. Hai ragione Luca, mi riferivo alla conformità degli impianti. Preciso meglio la domanda: se l'impianto elettrico era stato dichiarato conforme 15 anni fa (con deposito della certificazione al comune), si può ritenere ancora a norma nel 2012? In questi anni, l'impianto non ha mai subìto altre modifiche. Grazie ancora

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  79. non sono un elettricista e neanche un tecnico, ma credo che nel corso di questi 15 anni le normative siano cambiate. E' ovvio che un proprietario non può stare a rivedere l'impianto ogni volta che cambia una virgola. Ripeto che il certificato di conformità attesta la conformità dell'impianto alla data della sua realizzazione, quindi dopo 15 anni potrebbe non essere più conforme con le attuali normative.

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  80. Proprietaria allibita30 novembre 2012 alle ore 17:43

    Salve,
    con la presente per espletare un problema a me sorto.
    Sono proprietaria di un negozio all'interno di un palazzo in Roma, e l'intero stabile è in fase di ristrutturazione. Ho chiesto ad un Architetto di avere il certificato di agibilità, e mi è stato risposto che il certificato al comune non c'è e bisogna aprire una pratica per la richiesta e in più che non posso richiederlo solo io per il mio negozio ma per l'intero stabile. Sono andata dall'amministratore con il preventivo e mi è stato risposto che i condomini non vogliono aderire alla richiesta di agibilità (non c'è per tutto l'immobile) e quindi devo pagare solo io per tutti.la mia domanda è la seguente: è possibile che devo pagare solo io per avere l'agibilità per l'intero palazzo?
    Grazie anticipatamente e buona serata

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    1. non esiste che paghi solo lei, in teoria l'agibilità non è una scelta E' UN OBBLIGO, lo faccia presente anche all'amministratore!

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  81. Buongiorno Luca, a fine 2009 ho acquistato una villetta e come specificato nell'atto notarile stipulato nel 2010 era stata avviata l'istanza di certificato di abitabilità a Palermo. Oggi 7 dicembre 2012 è arrivata una comunicazione del messo comunale ai costruttori (abitano nello stesso complesso)in cui vi è scritto: al fine di poterle consentire l'esercizio dei diritti e della facoltà di cui agli artt. 8 e ss. della L.R. 10 del 1991, così come modificata dalla L.R. 17/2004, si comunica, in ottemperanza alla suddetta legge, che la presente costituisce avvio del procedimento di Annullamento di abitabilità tacitamente assentita, inerente l'istanza di certificato di abitabilità, prot. n....... del 28/08/2009, in quanto la S.V. non ha integrato la documentazione richiesta da questo Ufficio con nota prot..... del 24/09/2012, notificata in data 02/11/2012, indispensabile e necessaria per l'istruttoria della pratica in questione. Che conseguenze possiamo avere? e come posso tutelarmi?

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    1. l'unico modo per tutelarti è costringere la società venditrice a ripresentare la pratica dell'agibilità, se non ci sentono con le buone fagli scrivere da un avv.

      Qui a Pg quello che si rischia per chi abita in case nuove senza agibilità è una multa. Lo sgombero ci può essere solo in casi estremi, cioè di pericolo acclarato che non credo sia il vostro caso.

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    2. Mille grazie, cercherò di fare il possibile per farsì che completino l'iter o meglio la documentazione necessaria entro la scadenza perentoria dei 30 giorni dall'avviso, anche perché 3 anni di attesa mi sembrano già tanti visto che l'atto notarile esplicitava l'impegno della ditta venditrice a rilasciare il certificato di agibilità entro un anno dalla stipula dell'atto. Inoltre a causa di questa mancanza abbiamo dovuto rinunciare all'istallazione di pannelli fotovoltaici sul nostro tetto poiché per completare la pratica per il contributo comunitario era necessario la presenza del certificato di agibilità dell'abitazione. Quindi ad oggi a causa delle loro inadempienze abbiamo ricevuto un ulteriore danno.

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  82. Ciao voglio spiegare la mia situazione. Ho fatto un compromesso ed ho emesso degli assegni a favore della parte venditrice come acconto mentre la restante parte sara liquidata con il mutuo. Sono andato in banca la quale mi ha chiesto oltre a tutta la documentazione anche il certificato di agibilità/abitabilità. Dalle carte in possesso del notaio ci siamo accorti che manca. Da controlli i certificati risultano che nn sn mai stati rilasciati dal Comune per dei motivi e che nn possono essere rilasciati a breve termine. Il venditore non mi aveva seganlato questa anomalia anzi mi aveva detto che tutto era contenuto nella licenza edilizia ma cosi nn è. Ora sono intenzionato a chiedere le somme da me versate nel compromesso e l'annullamento dello stesso. Che consiglio mi datee cosa comporterà per lui? Mi deve restituire anche la somma della registrazione del compromesso?

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  83. Gentile Luca, sono il proprietario di un appartamento e sono in procinto di affittarlo. Premetto che è stato sempre abitato da almeno quarant'anni. Non ha i certificati previsti dalle nuove leggi: certificato di agibilità/abitabilità, certificazione energetica (ma nel Lazio non è obbligatoria) e conformità degli impianti elettrici e riscaldamento. Per poterlo affittare ed essere in regola con la legge, cosa devo scrivere nel contratto negli spazi dedicati ai vari certificati? Posso affittare senza averli? Come mi devo regolare?
    Registrarlo in queste condizioni potrebbe rendere nullo il contratto? Ti ringrazio anticipatamente. Pino (Roma)

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    1. Per le certificazioni degli impianti puoi scrivere nel contratto che i locali ne sono sprovvisti e il conduttore accetta lo stato in cui si trovano.

      Per quanto riguarda il certificato energetico per gli affitti non dovrebbe essere obbligatorio (nella mia regione per gli affitti non lo è, ma varia da regione a regione quindi controlla che nella tua non sia obbligatorio).

      Infine per quanto riguarda il certificato di abitabilità puoi scrivere la stessa cosa che per gli impianti, ma ricorda che se dovesse succedere qualcosa il certificato di abitabilità è un obbligo e potresti non cavartela avendone citato la sua assenza nel contratto.

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  84. Salve ho affittato il mio appartamento 2 anni fa a una famiglia di extracomunitari.
    Ora per il premesso di soggiorno il comune mi ha richiesto le certificazione degli impianti e l'agibilità.
    A proposito di quest'ultima io possiedo l'abitabilità.....da quello che ho capito è la stessa cosa ....posso presentare quella?

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  85. è obbligatorio installare l'impianto di riscaldamento in una abitazione per richiedere il certificato di agibilità?

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  86. Buonasera, brevemente il mio quesito:
    Una casa di campagna divisa in 3 appartamenti, di cui solo il mio è stato piastrellato (1 appartamento è ancora aperto perchè gli intonaci e massetti sono stati appena fatti). Non sono stati fatti ancora i collaudi degli impianti nel mio apparamento. L'esterno (muri di cinta, accesso, parcheggi) è praticamente tutto da fare con l'ampliamento della zona parcheggi quindi, nuova variazione di progetto). Io dovrei andare al rogito notarile entro 20 giorni, è possibile che la ditta costruttrice riesca in questo mese a fare collaudi degli impianti e farsi rilasciare il certificato di agibilità per la sola mia abitazione? Grazie

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    1. non credo proprio che in 20 giorni ci riesca se la pratica non è stata ancora presentata.... salvo miracoli

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  87. Salve, anch'io avrei necessità di sapere se mi sostituisco al venditore nella richiesta del certificato di agibilità del mio negozio acquistato nel 1992, ho diritto a chiedere il rimborso delle spese sostenute? E in che tempo c per evitare la prescrizione?
    grazie

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    1. Non ho capito bene il quesito! Lei ha acquistato un negozio nel 92 e ora vorrebbe prendere l'agibilità e richiedere le spese sostenute al vecchio proprietario dopo 20 anni?

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  88. buongiorno.avrei una domanda da porle.siamo interessati all'aquisto di un' abitazione in condominio collegata con scala interna a un locale "taverna" fuori terra nella quale vorremmo creare una specie di miniappartamento con un bagno e un lavandino cucina.l'appartamento è stato dato in permuta dal costrutture alla ditta edile 10 anni fa e mai abitato.l'attuale proprietario,contattato dall'agenzia afferma che eistono gia gli attacchi agli scarichi fognari nel locale taverna (ma non si vedono)e si impegnerebbe a fare i lavori necessari (a nostre spese)e che anche se non si puo avere abitabilità x soffitto troppo basso, i lavori si possono fare senza nessuna richiesta in comune e senza incorrere in nessun problema.dato che l'acquisto è strettamente legato alla possibilità di rendere questo locale indipendente potrebbe darmi un suo parere? grazie

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    1. se la domanda è: Può essere creato un appartamento dove il comune non darebbe un'autorizzazione per crearlo?

      La risposta è no!

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  89. Attualmente stò svolgendo un attività come agente di commercio in un immobile del 1920(circa),non di mia proprietà,sprovvisto di agibilità..Se dovessi acquistare l'immobile per proseguire la mia attività ,devo prima svolgere i lavori necessari chiedendo alla U.S.L,oppure posso continuare il mio lavoro facendo in seguito le messe a norma???oppure c'è il rischio che possano farmi chiudere tutto???Mi è sorto questo dubbio perchè se attualmente stò svolgendo questa attività senza agibilità,alla vendita e quindi al cambio di proprietario cosa cambierebbe????

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  90. URGENTISSIMO!
    Ciao Luca. Ho fatto il preliminare per una casa completamente ristutturata, nel contratto c'è scritto che prima del rogito il venditore deve fare la domanda per l'agibilità e così è stato. Adesso scopro che una scala interna non corrisponde alle planimetrie catastali depositate. Il comune dai documenti depositati darà sicuramente il silenzio assenso in quanto nessun tecnico viene a vedere l'immobile ma può darsi che il perito della banca si accorga (o anche no) del problema della scala. Secondo te come devo comportarmi? A chi devo rivolgermi?

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    1. Per quanto riguarda il perito della banca, non vedo grossi problemi. Solitamente danno una semplice occhiata e e li finisce. Dovrebbe essere una grave difformità per aver problemi.

      Per quanto riguarda l'atto rendi noto al venditore che in atto dovranno obbligatoriamente dichiarare (è la legge che lo dice) che le planimetrie catastali sono conformi allo stato di fatto, ma così non è! Devi chiedere a loro come intendono comportarsi.... il fatto è che dopo la compravendita passa tutto in capo a te, perché è si vero che se stai zitto loro dichiareranno il falso in atto, ma è anche vero che tu eri cosciente di tale difformità e quindi l'hai accettata. Quindi cerca di risolvere (all'inizio con calma) questa situazione prima del rogito, e se non vedi una risposta concreta da parte del venditore mettilo alle strette e digli che non vuoi rogitare e chiederai i danni.

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    2. P.S. Non conosco l'entità della difformità, e quindi come potrebbe essere un problema serio da mettere a posto, potrebbe anche essere un problema facilmente risolvibile e di poco conto... dovrei vedere le planimetrie e lo stato di fatto ma ovviamente non posso! Comunque senti un geometra di tua fiducia, saprà sicuramente darti un consiglio qualificato.

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  91. Salve volevo anche io porre un quesito di cui sto cercando risposta.
    nel 2011 ho istruito tramite architetto la pratica per avere l'agibilità della casa dove abito in quanto ultimazione lavori.
    Vengono effettuati i versamenti e presentata richiesta di rilascio certificato allegando la relativa documentazione.
    lo sportello unico del comune la prende a carico e dopo un po di mesi dalla presentazione della domanda si presenta senza nessun preavviso un tecnico della locale Asl, che effettua un sopralluogo dell'immobile con planimetria alla mano.
    Alla fine del sopralluogo lo stesso mi obbietta che tra la cucina e il bagno deve essere messa una porta.
    (sottolineo che il bagno non è addiacente alla cucina ma li separa un disimpegno e all'entrata del disimpegno che la porta non è prevista).
    1.Primo quesito è possibile che un tecnico dell'Asl venga senza preavviso ad effettuare un sopralluogo?
    2.E' possibile che con il progetto approvato il tecnico dell'ASl possa obbiettare su una planimetria gia approvata?
    3.E' previsto da qualche parte che bisogna effettuare un'ulteriore versamento di 119€ intestata alla ASl igiene pubblica e alimenti oltre quelli gia versati per un immobile privato?
    4.E' ppossibile che per una porta non prevista da progetto non venga rilasciato un certificato di agibilità per immobile privato?
    Da informazioni apprese ho saputo che tali sopralluoghi non vengono effettuati per tale tipo di immobile.
    nel ringraziare per una risposta porgo distinti salui

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    1. 1)il certificato di abitabilità deve (o almeno dovrebbe) certificare la sicurezza e la salubrità degli ambienti. Se la normativa dice che ci devono essere 2 porte (o meglio antibagno) tra la zona giorno e il bagno, il tecnico dell'Asl ha fatto il suo lavoro, dovresti prendertela al più con chi ti ha approvato il progetto.

      2)Se è venuto deve fare il suo lavoro e quindi deve verificare le situazioni che possono andare contro la sicurezza e salubrità degli ambienti.

      3) non so che dirle

      4)se legge i punti precedenti la risposta è si, si può non rilasciare l'agibilità se chi viene a fare il sopralluogo ritiene che non sono state rispettate le norme di sicurezza e salubrità degli ambienti.

      E' stato sfortunato per il sopralluogo, di questo mi dispiace, ma a me sembra strano il contrario, cioè che la stragrande maggioranza delle agibilità venga rilasciata senza sopralluogo, per semplice silenzio assenso.

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  92. Ciao Luca aspettavo una risposta sulla mia questione soprascritta in data 12 dicembre. Posso nn rogitare se lui mi presenta il certificato tra qualche mese anche perche glielo chiesto tramite avvocato a dicembre ma ancora nn mi ha risposto. Se passano altri giorni nn avro molto tempo per chiedere il mutuo per colpa da imputare a lui. Mi ha detto che posso stare tranquillo perche il mutuo in un mese si ha ma lui nn si chiede perche impiega 4 mesi a procurarmi il certificato e perche mi ha nascosto la sua assenza nel compromesso? Come di devo comportare?

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    1. Mi era sfuggito! Il certificato di agibilità è un documento che la casa deve avere. Anche se la sua assenza non pregiudica la commerciabilità del bene, se ne è sprovvisto chi acquista ne deve essere informato. Di conseguenza il venditore è responsabile nei tuoi confronti.
      E' ovvio che la pratica di abitabilità ha i suoi tempi, in più se deve effettuare qualche lavoro i tempi si allungano.
      Se i tempi per il rogito stabiliti nel preliminare si sforano o si sono già sforati per cause non imputabili a te, puoi chiedere la restituzione del doppio della caparra oltre al risarcimento del danno se danno c'è stato.

      E' ovvio che devi farti seguire (come stai facendo) da un avv.

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    2. P.s. se invece vuoi la casa e puoi aspettare altro tempo, puoi prendere nuovi accordi scritti con il venditore, posticipando la data di stipula del rogito e dove il venditore entro il termine essenziale per il rogito si impegna a fornire tale certificato.

      Quindi o richiedi i soldi indietro, oppure se vuoi fortemente la casa e puoi aspettare posticipi la data dell'atto se il venditore è disposto a prendere tale certificato.

      Altra soluzione sarebbe trovare una banca che non chiede il certificato (ce ne sono tantissime che non lo richiedono) e sobbarcati tu l'onere di prendere l'agibilità a fronte di uno sconto sul prezzo di acquisto.

      Queste tre sono le uniche soluzioni possibili.



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  93. Grazie Luca della risposta inoltre volevo dirti che sn venuto a conoscenza che tutto lo stabile è privo dalla sua nascita di agibilità per mancato pagamento all'epoca della bucalossi per cui il comune nn rilascera mai tali certificati. Che dici lui era a conoscenza che mancassero le certificazioni perche abita li da 10 anni? la poteva mettere in vendita in queste condizioni?

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  94. ciao luca cercavo una risposta ai miei dubbi che ho posto il giorno 09.01.2013 alle ore 22.59 potresti aiutarmi grazie

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  95. Salve, volevo porre un quesito urgente:
    Sto vendendo un immbobile di mia propietà,7 giorni fa ho ottenuto l'agibilità del mio immobile, purtroppo il geometra nella planimetria alllegata al certificato ha sbagliato a disegnare le finestre di 20 cm ognuna.
    Per correggere errore basta ripresentare la piantina aggiustata o devo rifare tutta l'agibilità?

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    1. il suo geom. ha fatto il danno e il suo geom lo ripara, se di danno si può parlare. Potrebbe anche essere un problema inesistente

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  97. Salve,cercando informazioni su google riguardanti l 'agibilità ho trovato il tuo blog...Ti spiego sto costruendo casa, a maggio di quest'anno mi scade la concessione,sono passati 4 anni(l ufficio tecnico l'anno scorso ha accettato la mia richiesta di proroga concedendomi altri 12 mesi).Il problema è che per maggio non riuscirò a finire i lavori (ad oggi sono state completate tutte le opere di carpenteria,tompagnatura e tramezzatura interna)...non so come devo comportarmi,purtroppo per questioni economiche non posso sostenere altre spese x DIA SCIA ecc ecc,volevo sapere se posso richiedere l agibilità dopo 6/7 mesi dalla scadenza della concessione senza presentare DIA ecc..insomma non finirò per maggio ma sicuramente per fin estate si...per un paio di mesi dovrei ripagare l'ingegnere(che mi ha già praticamente dissanguato!!!) rischiando anche di pagare nuovamente altri oneri...grazie per l'attenzione.

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  98. ciao luca cercavo una risposta ai miei dubbi che ho posto il giorno 09.01.2013 alle ore 22.59 potresti aiutarmi grazie

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  99. Gentilissimo Luca, il condominio nel quale risiedo è stato costruito con licenza edilizia rilasciata dal Comune nel dicembre 1990 ed in convenzione con il C.I.M.E.P (Consorzio Intercomunale Milanese per l’Edilizia Popolare). Dopo 20 anni che vi abitiamo, l’amministratore ci ha comunicato che l’agibilità non solo manca ma in Comune non c’è alcun documento. Il che è quantomeno strano trattandosi di un fabbricato in edilizia economica e popolare. Nella convenzione stipulata tra il C.I.M.E.P.,il Comune e l’Impresa costruttrice nel 1989, convenzione che ha ceduto in proprietà l’area da edificare e che ha approvato per filo e per segno ogni caratteristica relativa non solo alle parti comuni del’immobile ma anche ad ogni singolo appartamento, si legge: I lavori si intendono iniziati ed ultimati alla data dei relativi verbali da redigersi da parte dell’impresa con l’intervento di un rappresentante del Comune di […]; tali verbali dovranno essere inviati al Comune medesimo e al C.I.M.E.P. a cura dell’impresa stessa[…]
    Entro tre mesi dalla data di ultimazione verrà redatto il verbale di collaudo definitivo delle opere, con la partecipazione del tecnico incaricato dal Comune di […] di controllare l’esecuzione dei lavori.
    La consegna al Comune delle opere in perfetto stato di agibilità avverrà dopo il positivo collaudo definitivo e dovrà essere rilevato con apposito verbale sottoscritto dalle parti. […]
    Nel rogito infine si legge: “ La società venditrice garantisce di aver già inoltrato al Comune di […] la domanda, corredata della prescritta documentazione, per il rilascio dell’abitabilità[…]Com’è possibile che non ci sia nulla? E al C.I.M.E.P.? L’Amministratore dice che bisogna rifare tutti i documenti daccapo compresi lavori per circa 100.000 euro. Io invece ho chiesto al Comune di darmi la documentazione relativa all’agibilità e l’incaricato s’è preso un mese di tempo. Ora che il mese è passato che mi consiglia di fare?

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  100. Gentile Luca, un comune rilascia un certificato di abitabilità/agibilità nel 2000, ai sensi dell'art. 4 DPR 425/1994 (a seguito di ispezione verificando che i lavori sono stati eseguiti in conformità alle C.E.). Può dirsi che tale certificato non comprendeva la conformità del tetto ai progetti? A seguito di una denuncia del vicino e di relativo sopralluogo, riscontra che il colmo era stato, all'epoca di costruzione fatto un po più alto ed emana una sanzione art. 34 c.2 TU, lasciando cmq permanerre un locale di sgombero nel sottotetto che non è presente nel progetto. Il certificato rilasciato dal comune non ha l'effetto sanante?

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    1. Grazie, ma il comune che aveva verificato la conformità, che invece non c'è, non ha mai responsabilità?

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  101. Buongiorno Luca. Desideravo da Lei un consiglio esperto sui dubbi espressi il 4/02/2013 alle ore 22.21. Le sarei davvero grata se potesse aiutarmi. Grazie

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  102. Salve, con la legge testo unico edilizia del 1942 (aggiornata con la legge ponte del 1967) mi domando se serviva tra il 1965 e il 1966 di avere il nulla osta per lavori edili di allargamento di un fabbricato rurale... successivamente è stato rilasciato in data 28/02/1967 un permesso di costruire con un progetto del 1966 ma nella realtà il fabbricato era stato già "abusivamente" allargato... e con il nulla osta del 28/02/1967 il "furbone" non solo voleva regolarizzare quanto già fatto senza titolo abilitativo ma addirittura voleva allargarlo ancora... cosa che non fece più.
    Nel certificato successivo del 14-07-1967 il Comune gli rilascia certificato di abitabilità scrivendo che le opere sono state eseguite in conformità del progetto del 28/02/1967... scusandomi della lunghezzo secondo lei visto che nel certificato di abitabilità è scritto in conformità è regolare il suo rilascio se non ha portato a termine il fabbricato come da progetto? Grazie.

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    1. se il progetto non è stato portato a termine, neanche poteva essere richiesto il certificato

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  103. la ringrazio per la risposta.
    Se il fabbricato non e' stato realizzato come da progetto approvato e , come da lei affermato, neanche poteva essere richiesto il certificato di abitabilità, a quale normativa fa riferimento?
    grazie

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    1. In che senso? Il certificato di abitabilità deve essere richiesto a lavori finiti!

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  104. Buonasera Luca. Mi perdoni se insisto ma vorrei davvero conoscere la Sua opinione sulla difficile situazione che ho cercato di illustrarle il 04/02/2013 alle ore 22.21. La ringrazio e saluto cordialmente.

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  105. Salve ho ristrutturato e consegnato un immobile al suo legittimo proprietario che ha provveduto ad affittare i locali di detto immobile.
    Ora in sede di chiusura di contabilità il Comune ha obiettato su alcuni punti ritenendoli in difformità con il progetto approvato.
    Può questo inficiare il regolare affitto dei locali?

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    1. di norma no, l'importante è che le difformità non siano motivo di pericolo per chi vi abita.

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  106. buona sera luca
    mi potresti dare delle info riguardo il mio condominio .
    dunque io abito in un condominio con 6 appartamenti di cui io sono l' unico ad avere abitabilita' perche da me richiesta in comune. so che per gli altri appartamenti abitabilita' non e' stata data perche il costruttore non ha consegnato tutte le carte neccessarie. pero' tutte le persone che abitano nel condominio hanno la residenza. cosa succede se qualcuno avvisa le forze dell ordine ( vigili comunali) che ce' questo problema. e' possibile che devono lasciare la casa fino a quando non sia messo in regola tutto ? ti ringrazio molto
    cordiali saluti

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  107. Salve,
    avrei un dubbio e vorrei proprio avere un chiarimento..
    10 anni fa ho affittato un capannone utilizzato per la lavorazione del marmo, abbiamo pattuito il tutto con un regolare contratto, solo ora dopo tutto questo tempo mi sono accorto,dato che me lo hanno richiesto in merito a una verifica, di non avere il certificato di agibilità e di non essere a norma con alcune cose che riguardano il locale tipo il tetto fatto con l'eternit, ora vorrei sapere se le spese a cui andrò in contro dovranno essere pagate da me o da colui che mi ha affittato il locale. spero di ricevere una sua risposta al più presto

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