Decadenza agevolazione prima casa

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

- sono mendaci le dichiarazioni previste dalla legge e riportate qui sotto:

a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

- se non si trasferisce la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto si ha la decadenza dall'agevolazione anche nell'ipotesi in cui il soggetto ceda l’immobile prima che sia decorso il termine dei diciotto mesi. Con circolare 1° marzo 2001, n. 19, è stato precisato che “la dichiarazione di intento, consistente nella manifestazione della volontà di stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato, espressa nell'atto di trasferimento, costituisce vero e proprio obbligo dell’acquirente sancito con la decadenza dalle agevolazioni. Da tale dichiarazione consegue l’onere per l’acquirente di trasferire effettivamente la residenza, entro il termine di diciotto mesi a pena di decadenza, nel comune in cui è situato l’immobile acquistato e di darne prova all'ufficio spontaneamente o a richiesta”. Il trasferimento della residenza nel termine di legge (v. ordinanza Corte di Cassazione n. 4321 del 2009) è requisito costitutivo del diritto alla agevolazione, per cui il mancato adempimento dell’obbligo di trasferimento fa venir meno il diritto all'agevolazione;

- si decade inoltre se si trasferisce, con atto a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Non si decade dalle agevolazioni prima casa se entro un anno dal trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un immobile da adibire ad abitazione principale (v. risoluzione 16 marzo 2004, n. 44).

In tal caso, per non incorrere nella decadenza dal beneficio è richiesto che entro l’anno dall'alienazione venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza. In caso di decadenza:

- è dovuta la differenza tra le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, e il pagamento degli interessi di mora;

- se la cessione è soggetta ad IVA, l’Ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti dovrà recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell’aliquota agevolata), nonché irrogare una sanzione pari al 30% della differenza medesima, e richiedere il pagamento degli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del TUR. Con risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192, è stato precisato che la sanzione non può essere irrogata quando il contribuente che abbia alienato entro il quinquennio l’immobile acquistato con i benefici della ‘prima casa’ provveda ad acquistare entro un anno da detta alienazione un’altra casa da destinare a propria abitazione principale e la adibisca a tale scopo entro un termine ragionevole e, comunque entro un termine non superiore a quello triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio.

Con risoluzione 3 maggio 2004, n. 66, è stato sottolineato che non è soddisfatto il requisito del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, nel caso in cui, per il riacquisto della ‘prima casa’, venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo. In tal caso, quindi, si verifica la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto e, conseguentemente, non si potrà beneficiare del credito d’imposta.

Non risulta, invece, ostativa alla conservazione dell’agevolazione ‘prima casa’, fruita in relazione all'acquisto del primo immobile (si veda circolare 7 giugno 2010, n. 31), la circostanza che tra il primo acquisto agevolato ed il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si intende riacquistare; il ricorrere dei requisiti previsti dalle lettere a), b) e c) del comma 1 della nota II -bis deve essere verificato, infatti, solo nell'ipotesi in cui il contribuente intenda accedere, anche per il secondo acquisto, alle agevolazioni ‘prima casa’ e, eventualmente richiedere il beneficio del credito d’imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Con risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105, è stato chiarito che l’acquirente che ha dichiarato nell'atto di voler trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’, e si trova, prima della scadenza dei 18 mesi, nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell’immobile. A tal fine è tenuto a presentare un’apposita istanza all'Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revocare la dichiarazione di intenti espressa in atto di voler trasferire la residenza e richiedere la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. L’istanza deve essere presentata sia nel caso in cui l’atto sia stato assoggettato ad imposta di registro che per quelli assoggettati ad IVA. L’ufficio procederà poi alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita; non è invece dovuta la sanzione pari al 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall'agevolazione. Decorso il termine di 18 mesi, l’acquirente che non abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all'ufficio un’istanza per revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto, incorre nella decadenza dall'agevolazione e sarà pertanto tenuto a corrispondere la differenza di imposta, gli interessi e la sanzione, che saranno liquidati dall'Ufficio. Ricorrendone i presupposti, il contribuente potrà accedere all'istituto del ravvedimento operoso, beneficiando di una riduzione della sanzione. Ad analoghe conclusioni è giunta l’amministrazione finanziaria con riferimento al caso di alienazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione ‘prima casa’, prima del quinquennio, e mancato riacquisto di un nuovo immobile entro l'anno.

Con la risoluzione 27 dicembre 2012, n. 112, è stato, infatti chiarito che il contribuente che non intende adempiere all'impegno di procedere all'acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all'ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione ‘prima casa’. Con tale dichiarazione il soggetto interessato manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all'acquisto di un nuovo immobile entro i dodici mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. In questo caso, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella ordinariamente dovuta, oltre al pagamento degli interessi. Decorso il termine di un anno dall'alienazione dell’immobile senza che il contribuente abbia proceduto all'acquisto di un nuovo immobile ovvero abbia comunicato al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate l’intenzione di non procedere al nuovo acquisto, si verifica la decadenza del beneficio ‘prima casa’ goduto al momento del primo acquisto.

In tal caso, l’interessato può, comunque, beneficiare, in presenza dei requisiti richiesti, dell’istituto del ravvedimento di cui all'articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che “La sanzione è ridotta, se la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza”.

Articolo tratto da: CIRCOLARE N.18/E del 29 maggio 2013 dell'Agenzia delle Entrate

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