Chiarimenti Cedolare Secca: Proroga, Raccomandata - risoluzione 115/E 2017

Proroga e Raccomandata: Chiarimenti Cedolare Secca

L'Agenzia delle Entrate il primo settembre 2017 ha emanato la risoluzione 115/E per  per chiarire le sanzioni in merito alla tardiva registrazione della proroga di un contratto di locazione in  centro secca.

Inoltre la stessa risoluzione va a chiarire gli aspetti legati alla comunicazione del locatore al conduttore in merito agli aggiornamenti del canone Istat quando un contratto di locazione è in cedolare secca.

(Aggiornamento 2019 vedi qui !!!) La prima cosa da dire è che la legge l'art. 7 quater punto 24 del D.L. 193/2016 convertito con modificazioni dalla L. 225/2016 prevede che la proroga tardiva come così come la risoluzione tardiva quando un contratto di locazione è soggetto a cedolare secca, è sanzionabile con un imposta di registro di € 50 se in ritardo non supera i 30 giorni, o di €100 se il ritardo supera i 30 giorni.

Alle sanzioni sopra dette non era ben chiaro se si potesse applicare il ravvedimento di cui all'art. 13 D.Lgs. 471/97. La risoluzione 115/E del 2017 chiarisce proprio tale questione, ammettendo l’applicabilità del ravvedimento in caso di tardiva proroga o risoluzione contratto di locazione in cedolare secca e quindi, quando l’adempimento avviene:

• con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, viene ridotta secondo le previsioni dell’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.
• con un ritardo superiore ai 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, viene ridotta secondo le previsioni dell’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

(Aggiornamento 2019 vedi qui !!!) L’art.3 del D.lgs. n. 472 del 1997 prevede:

La sanzione (50 € o 100 €) è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l'autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza:

a) ad un decimo se il pagamento avviene entro trenta giorni dalla data della scadenza

b) ad un nono se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro novanta giorni dalla data dell'omissione.

c) ad un ottavo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall'omissione o dall'errore.

d) ad un settimo del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall'omissione o dall'errore;

e) ad un sesto del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall'omissione o dall'errore;

f) ad un quinto del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell'articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, salvo che la violazione non rientri tra quelle indicate negli articoli 6, comma 3, o 11, comma 5, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;

L’altro aspetto che chiarisce la risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 è quello della comunicazione di rinuncia all'aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

La stessa Agenzia delle Entrate ricorda che l’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23 del 2011 recita: “...L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”

Con la citata circolare n. 26/E del 2011, paragrafo 8.3, è stato chiarito che la rinuncia all'aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca. Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all'aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (cfr. circolare del 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9). Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all'aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata.

Lo scrivente suppone quindi che qualora nel contratto non sia scritto nulla riguardo la rinuncia all'aggiornamento istat e anche se in precedenza sia stata inviata raccomandata a tal proposito, in caso di proroga vada comunque inviata all'inquilino una nuova raccomandata.

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