Conosci i 4 Fattori per massimizzare le rendite da locazione abitativa?

Massimizzare le rendite da locazione

Con questo post andremo ad analizzare i 4 fattori per massimizzare le rendite da locazione abitativa.

Da fonte Sole24ore su elaborazione di dati Nomisma, arrivano dati allarmanti per quanto riguarda le rendite nette delle locazioni abitative. Uno studio in tutta Italia rileva che, levati gli oneri dovuti allo Stato e una % forfettaria per il mantenimento annuo dell'immobile, la % di rendimento netto calcolata sul valore commerciale dell'abitazione è al max del 3,26% a Livorno e fanalino di coda Salerno con l'1,82% se gli immobili sono locati in regime di cedolare secca.

Il guadagno netto scende ancora se la locazione è al di fuori della cedolare secca. 

Capiamo entrambi che se si riesce a coprire l'inflazione è grasso che cola!

I dati non devono comunque scoraggiare per 2 ragioni:

a) l'investimento immobiliare è un investimento composto, caratterizzato non solo dall'affitto percepito ma anche dalla rivalutazione negli anni dell'immobile (so bene che gli immobili in questi anni non si sono rivalutati, anzi si sono svalutati e di molto, ma non sarà sempre così)

b) ci sono 4 fattori che fanno sì che la tua rendita possa essere massimizzata

Andiamo ad analizzare quest'ultimo punto, sul primo purtroppo abbiamo poco da fare.

1° Fattore

La casa attira l'inquilino. 

O, se preferisci, una casa bruttina attirerà un inquilino 2bruttino". Vuoi che il tuo inquilino trascuri la casa e non paghi l'affitto? Allora tu per primo dai qualcosa all'altezza delle tue aspettative. Magari, se dai un appartamento ben messo, con mobili in buon stato, pulito a fondo e tinteggiato di fresco, potrai chiedere ed ottenere anche un affitto un po' più alto. Questo è un aspetto molto importante quanto troppo spesso trascurato. Si potrebbe stare ore a parlare su questo punto, mi basta dire che qualche soldo in più speso per mobilio o per un home stager (professionista che valorizza il tuo immobile al fine di essere venduto o affittato) non è una spesa ma un guadagno. 

Grazie ad una casa ben messa inoltre ridurrai anche i tempi di ricerca e quindi ottimizzerai i guadagni.

2°) Fattore

Scelta del giusto inquilino.

Sicuramente il fattore più importante. Scegliendo un inquilino sbagliato avrai solo da perdere, sia in termini economici (canoni non pagati, spese di avvocato e tempi di fratto lunghi) sia per quanto riguarda la tua serenità. Non so se ti è mai capitata una situazione del genere, ma penso tu possa immaginare.

Se hai rispettato il "fattore 1" sicuramente avrai possibilità di selezione, altrimenti dovrai accontentarti di selezionare il meno peggio.

Cosa consiglio:

- chiedi documenti reddituali quali buste paga o dichiarazione dei redditi. Dalla busta paga potrai desumere non solo quanto mensilmente guadagna (il rapporto guadagno/rata affitto dovrà essere almeno 3/1) ma anche se lavora a tempo determinato o indeterminato, che qualifica ha, cessioni del quinto o altre somme direttamente trattenute in busta paga.

- Fai una visura protesti dal sito registroimprese.it (serve registrarsi) costa pochi centesimi ed è immediata. Se non ha protesti non vuol dire che sia affidabile, ma se ha protesti è un forte campanello d'allarme. 

- Una volta registrato al sito registroimprese.it puoi anche verificare se il potenziale inquilino ha partecipazioni o cariche societarie, se ha o ha avuto intestate società e se le stesse sono in liquidazione o fallimento.

- Fai una visura in conservatoria per vedere se ha ipoteche, pignoramenti o sequestri

- Visura al PRA con targa autoveicolo.

- Richiesta mensilità di cauzione. Almeno 2, poi se reputi l'inquilino molto meritevole, puoi anche chiederne una per non fartelo scappare.
- Chiedi le ricevute dei bonifici della locazione precedente.

Inoltre, nel caso ti sembri un buon inquilino, ma magari non ha un lavoro a tempo indeterminato o ha una busta paga troppo bassa puoi chiedere l'intervento di un garante. A questo punto dovrai vagliare allo stesso modo anche l'affidabilità del garante. 

3° Fattore

Scelta del giusto contratto.

Esiste più di un contratto: a canone libero, a canone concordato, transitorio a canone libero, transitorio a canone concordato, transitorio per studenti. Ognuno ha dei pro e dei contro, inoltre grazie ad alcuni, tipo quelli a canone concordato, potrai risparmiare molto in tasse in quanto scontano un'imposta del 10% in cedolare secca (il 15% dal 1° gennaio 2018) anziché del 21% e hanno una riduzione imu e tasi del 25%.

4° Fattore

Scelta del giusto regime fiscale.

Nei contratti abitativi puoi scegliere tra regime di tassazione ordinario (quindi il tuo affitto sarà tassato in base allo scaglione irpef nel quale ricadi) e il regime della cedolare secca con tassazione secca del reddito da locazione al 21% per contratti a canone libero e del 10% (15% dal 1° gennaio 2018) per contratti a canone concordato. 

E' vero che la maggior parte delle persone rientra nell'agevolazione della cedolare secca, ma non proprio tutte, specialmente se il locatore ha un reddito basso. Quindi, se hai un reddito basso, il consiglio è quello di chiedere al tuo commercialista la convenienza o meno della cedolare secca.

Tutto ciò aiuta ad ottimizzare le tue rendite da locazione, facendo in modo di rendere meno frustrante e più sicura una rendita passiva non priva di rischi come l'affitto di una abitazione.

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